房地產調控下仍有房企欲逆市收地 業內稱需警惕高成本風險

賈亮(化名)就職于一家上市房企的投資并購部。他透露，近期多地房地產調控新政出臺后，他和他的團隊沒有閑著。“老板的意思是趁著目前的大好機會，趕緊物色目標，該出手時就出手。我們部門這一個多月抓緊時間在全國到處跑，人手不夠，還從其他部門抽調了不少人。”

樓市轉冷，交易停滯……房地產市場看似平靜了許多，背后卻有不一般的躁動。

賈亮所在的公司判斷，未來一線城市將毫無懸念地成長為超大都市圈，土地供需矛盾將持續存在。據此，他們將目標分成兩類：第一類是一線城市或發展勢頭良好的二線城市的土地或項目；第二類是地處一線城市周邊、能享受一線城市資源的三四線城市土地。

賈亮所說的“大好機會”指的是在房地產調控新政的影響下，房地產市場降溫。他說：“根據我們以往的經驗，環一線城市許多優質地塊往往在當地小房企或主業并非房地產開發的企業手里。目前行情不好，我們的議價能力和主動性就更強。因為這些企業往往資金實力不足，缺乏高效操盤的能力，所以我們只要出價合適、風險評估得當，企業和我們團隊就能獲得豐厚的收益。”

賈亮所在團隊研究了幾家最近幾年上升勢頭較快房企的業績報告，發現它們的共性為受益于土地收購。“經過前面幾輪房地產市場周期的檢驗，收購是效率更高的方式，政府、企業和社會都能從更高效率的開發中獲益。加工‘面粉’，出售‘面包’，仍然是傳統住宅開發企業的主流模式。快速獲取土地資源，才能為企業爭取閃轉騰挪的空間。”

多位房地產業內人士表示，對于擁有強大資金鏈條的房企，未來一年是擴大儲備土地的最佳窗口期。

不過，一些業內專家對像賈亮這樣的“搶地”持懷疑態度。今年以來，土地市場火熱，房企拿地成本明顯上升，需要未來高房價覆蓋成本。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房企高杠桿拿地的風險主要有兩方面，一是未來償債壓力增加，尤其是利息成本增加；二是高企的土地成本給后續項目定價形成一定壓力。

房企償債壓力增加的同時，融資渠道正在收緊，部分銀行收緊房企開發貸款，房企發行公司債的審核趨嚴。中國人民銀行最新披露的數據顯示，9月末房地產開發貸款余額7.04萬億元，同比增長7.6%，比上月末低0.4個百分點。其中，地產開發貸款余額1.57萬億元，同比增長0.9%，增速比上月末低2.2個百分點。中金標準數據總經理郝文嘉表示，部分企業在前期爭奪“地王”的過程中，激進拿地，如果后期融資收緊，再加上去化速度放慢，現金流將承受很大壓力。