調(diào)控新政能否剎住“地王”風(fēng)
文/本刊記者甄愛(ài)軍
在新一輪調(diào)控中,除了我們所關(guān)注的“限購(gòu)”、“限貸”政策外,對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控也成為重中之重。預(yù)計(jì)未來(lái)住宅土地市場(chǎng)“地王”頻出現(xiàn)象將會(huì)得到緩解,這有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
調(diào)控劍指土地市場(chǎng)
在這一輪調(diào)控中,對(duì)于土地市場(chǎng)調(diào)控的調(diào)控也是其中一個(gè)重要組成部分。
近日,北京市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布關(guān)于4宗地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告,明確了海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地和大興黃村共4宗地塊未來(lái)銷(xiāo)售商品房(資料、團(tuán)購(gòu)、論壇)的價(jià)格。根據(jù)補(bǔ)充公告,海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地3宗地塊平均銷(xiāo)售限價(jià)為53400元/平方米,最高銷(xiāo)售限價(jià)為56100/平方米;大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的地塊,平均銷(xiāo)售限價(jià)為55800/平方米,最高銷(xiāo)售限價(jià)為58500/平方米。據(jù)了解,這4幅地塊采用“競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)”方式出讓?zhuān)伺e在鎖定地價(jià)、房?jī)r(jià)的同時(shí),也對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到了重要作用。
其實(shí),北京并不是唯一一個(gè)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的城市。梳理國(guó)慶節(jié)前后各地出臺(tái)的政策發(fā)現(xiàn),雖然大多數(shù)城市都是采取“限購(gòu)”和“限貸”政策,但不可否認(rèn)的是,對(duì)于土地市場(chǎng)的調(diào)控是此次調(diào)控的重中之重。
土地市場(chǎng)為何會(huì)被戴上“緊箍咒”?專(zhuān)家認(rèn)為地價(jià)的快速上漲,對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生了極大負(fù)面影響。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析指出,今年以來(lái),全國(guó)部分城市房?jī)r(jià)非理性上漲,其中很大一部分因素是土地價(jià)格攀升所致,每一塊地王誕生都帶動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)快速上漲,其中部分城市樓面價(jià)上漲幅度甚至已經(jīng)超過(guò)房?jī)r(jià)上升速度。因此,在地價(jià)、房?jī)r(jià)的輪動(dòng)上漲之下,控制地價(jià)也成為了這一次調(diào)控的重要目標(biāo)。
據(jù)了解,其實(shí)早在二季度,就已經(jīng)有城市開(kāi)始對(duì)土地市場(chǎng)實(shí)施干預(yù)。如蘇州最早開(kāi)始實(shí)行土地拍賣(mài)“熔斷”機(jī)制,要求對(duì)掛牌地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià),對(duì)報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的,終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。此后,蘇州、南京對(duì)“熔斷”機(jī)制實(shí)行升級(jí)。而在國(guó)慶節(jié)前后接連出臺(tái)的調(diào)控政策中,幾乎所有城市都提出要嚴(yán)控土地市場(chǎng),只是相關(guān)細(xì)則不盡相同而已(具體見(jiàn)附表)。
表部分地區(qū)關(guān)于土地市場(chǎng)調(diào)控內(nèi)容
省份或城市日期主要內(nèi)容
福建10月21日溢價(jià)率超過(guò)一定比例,采取“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”或“限地價(jià)、競(jìng)配建”等方式出讓土地
上海10月8日進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管
珠海10月6日提高競(jìng)買(mǎi)土地保證金的比例,土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例競(jìng)配人才住房或公共租賃住房面積
廈門(mén)10月5日競(jìng)價(jià)達(dá)到一定限度時(shí),該地塊所建商品住房必須以現(xiàn)房形式銷(xiāo)售
深圳10月4日提高保證金比例
合肥10月2日暫停已取得自今年1月1日以來(lái)超過(guò)居住用地供應(yīng)總量20%房企在市區(qū)等區(qū)域的競(jìng)拍資格
無(wú)錫10月2日制定最高限價(jià),超過(guò)后現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào),同時(shí)須現(xiàn)房銷(xiāo)售
北京9月30日試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施,有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲
鄭州9月26日溢價(jià)率超過(guò)50%后采取“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”措施,房?jī)r(jià)低者得
杭州9月14日溢價(jià)率超過(guò)100%,一個(gè)月內(nèi)付清土地出讓金;超過(guò)120%,現(xiàn)房銷(xiāo)售;超過(guò)150%,配建養(yǎng)老設(shè)施面積
蘇州8月11日競(jìng)拍價(jià)超過(guò)最高限價(jià)時(shí),轉(zhuǎn)為“一次報(bào)價(jià)出讓方式”競(jìng)拍
南京8月11日競(jìng)拍價(jià)超過(guò)最高限價(jià)時(shí),轉(zhuǎn)為搖號(hào)方式
根據(jù)公開(kāi)資料整理
調(diào)控效應(yīng)逐漸釋放
雖然土地市場(chǎng)并未因?yàn)檎{(diào)控措施的實(shí)施而立馬降溫,但有跡象表明,針對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控措施在開(kāi)始發(fā)揮作用。
從目前來(lái)看,樓板價(jià)上升趨勢(shì)仍未改變。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示,最近一周(2016年10月24日至30日,)監(jiān)測(cè)的40個(gè)主要城市中,部分熱點(diǎn)城市由于樓板價(jià)持續(xù)走高,導(dǎo)致溢價(jià)率仍處于高位。如近期土地供應(yīng)量較大的天津,住宅用地樓板均價(jià)達(dá)到31929元/平方米,同比大漲493%,合肥住宅用地樓板均價(jià)達(dá)到了9023元/平方米,同比上漲170%。
在10月中旬,部分城市土地市場(chǎng)仍存高溢價(jià)成交現(xiàn)象。如在10月中旬,天津靜海區(qū)團(tuán)泊新城西區(qū)地塊溢價(jià)率高達(dá)297%,此外,天津西青區(qū)賽達(dá)大道北側(cè)兩幅地塊溢價(jià)率也分別達(dá)到99%和107%,此外,長(zhǎng)沙和成都也分別出現(xiàn)了溢價(jià)率達(dá)到200%左右成交地塊。
當(dāng)然,也有部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了低溢價(jià)水平成交的現(xiàn)象。如此前“地王”頻現(xiàn)的北京和蘇州,在10月中旬成交的兩幅地塊,溢價(jià)率分別為40%和34%,相較之前已經(jīng)理性了不少。此外,作為一線(xiàn)城市的廣州,在10月份便鮮見(jiàn)高溢價(jià)成交的現(xiàn)象。
專(zhuān)家預(yù)計(jì),未來(lái)“地王”現(xiàn)象有望得到遏制。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示,從短期來(lái)看,要為土地市場(chǎng)降溫,四季度重點(diǎn)是防“地王”。從諸多城市政策面可以看出,四季度將通過(guò)增加有效土地供應(yīng),改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管等諸多方面,防止“地王”現(xiàn)象的再現(xiàn)。
有專(zhuān)家表示,對(duì)于核心二線(xiàn)城市來(lái)講,比如蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等,想方設(shè)法增加土地供應(yīng)將成為今后一段時(shí)間內(nèi)“穩(wěn)定樓市”的主要措施。從這些核心城市的動(dòng)作來(lái)看,采取“撤縣并區(qū)”等措施拉大城市框架成為增加土地供應(yīng)的前提。此外,盤(pán)活存量用地,推進(jìn)商轉(zhuǎn)住等措施增加市場(chǎng)供應(yīng)也將逐步實(shí)施。
現(xiàn)有“地王”怎么辦
那么之前已經(jīng)面世的“地王”項(xiàng)目將何去何從?
專(zhuān)家坦言,寄希望房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲而實(shí)現(xiàn)收益的“地王”項(xiàng)目,在未來(lái)有可能會(huì)遭遇滑鐵盧。張宏偉表示,由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期,去年下半年至今已經(jīng)出讓的“地王”項(xiàng)目如果打算2017年入市,那么也就意味著這些項(xiàng)目很難通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲得收益。
同時(shí),如果考慮到“限房?jī)r(jià)”措施造成的影響,部分“地王”項(xiàng)目更是雪上加霜。記者注意到,部分城市如廈門(mén)的土地新政帶有“限房?jī)r(jià)”條款,同時(shí)還要求現(xiàn)房銷(xiāo)售,延長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)節(jié)奏,這對(duì)房企的資金實(shí)力以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力提出了更高的要求,稍一不慎,便不得不為先前的沖動(dòng)買(mǎi)單。張宏偉說(shuō):“前期房企制造的‘地王’或許被套牢,這時(shí)也只能用一句話(huà)形容那些激進(jìn)的房企,自己拿的‘地王’,含淚也要開(kāi)發(fā)完!”
為何如此?業(yè)內(nèi)人士分析指出,以土地成本占房?jī)r(jià)比例為50%的一般水平估算,當(dāng)前近半“地王”項(xiàng)目樓板價(jià)與在售項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)大致持平,未來(lái)售價(jià)至少需要翻番才能實(shí)現(xiàn)盈利。但考慮到當(dāng)前房?jī)r(jià)水平高企,且新一輪調(diào)控的到來(lái)相當(dāng)于踩下了房?jī)r(jià)大漲的“急剎車(chē)”,因此對(duì)于部分“地王”項(xiàng)目來(lái)說(shuō),以“時(shí)間換空間”的操作模式壓力可想而知。
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