據(jù)北京中原市場研究部監(jiān)測的樣本樓盤數(shù)據(jù)顯示：2016年10月北京城六區(qū)中高檔二手商品住宅成交均價為76755元/平米，二手商品住宅買賣領(lǐng)先指數(shù)為543.2點(diǎn)，環(huán)比上漲1.89%，同比上漲35.42%，上漲幅度大幅收窄，漲幅縮小了5.92個百分點(diǎn)。

　　圖2：城六區(qū)中高檔二手住宅成交價格走勢圖(2015年10月-2016年10月)

　　

　　10月份業(yè)主報(bào)價指數(shù)是63.66%，雖然保持調(diào)漲趨勢，但業(yè)主看漲信心明顯下降，環(huán)比9月下降了19.31個百分點(diǎn)。

　　圖3：二手住宅報(bào)價指數(shù)變化走勢圖(2015年10月-2016年10月)

　　

　　10月二手住宅市場，呈現(xiàn)特點(diǎn)----

　　10月二手住宅市場成交量沖高回落，房價漲幅收窄

　　10月二手住宅市場成交量沖高回落，呈下行趨勢，北京中原市場研究部分析認(rèn)為主要有以下三點(diǎn)原因：

　　1、930新政的發(fā)布

　　新政調(diào)高了首付款比例，那些本來手頭資金就緊張的購房人群，只能放棄購房或者推遲購房計(jì)劃；

　　今年二手住宅市場的火熱與置換旺盛分不開，市場連環(huán)單交易多，一單取消，將導(dǎo)致一個或多個家庭的購房計(jì)劃受到影響；

　　新政釋放出的政府調(diào)控信號，使得購房人群冷靜下來，觀望情緒濃重，目前市場看房人數(shù)明顯減少、成交周期明顯拉長，導(dǎo)致月度成交量減少。

　　2、十一小長假的影響，長假期間大部分人選擇外出旅游，期間看房人數(shù)很少；

　　3、新廣告法的實(shí)施讓房產(chǎn)中介刊登的廣告去掉了不實(shí)或夸張的渲染，對客戶吸引力降低，導(dǎo)致看房客戶數(shù)量減少、成交量下降。

　　10月二手住宅市場成交均價大幅收窄，北京中原市場研究部分析認(rèn)為主要有以下三點(diǎn)原因：

　　1、面對市場觀望情緒嚴(yán)重的情況，著急出售的業(yè)主會適當(dāng)調(diào)價，議價空間變大；2、業(yè)主漲價幅度和頻率有所收斂，平均價格變動幅度變??；3、政府對中介監(jiān)管加強(qiáng)，助推房價上漲行為收斂。

　　10月住宅租賃市場連續(xù)下行

　　2016年10月北京市中高檔住宅的租賃指數(shù)為192.8，單位平均租金為102.31元/(㎡·月) ，環(huán)比下降0.62%，同比上升9.57%，整體租金價格首次下跌，租賃淡季來臨。根據(jù)北京中原市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年10月住宅租賃市場“量價雙降”，租金略有下跌，中原成交量環(huán)比下降25.5%。

　　從戶型上看，一居成交占比30.0%，較上月下降2.7個百分點(diǎn)；二居成交占比39.1%，相比上月下降2.3個百分點(diǎn)；三居及以上成交占比20.7%，較上月下降0.6個百分點(diǎn)；四居及以上成交占比10.2%，較上月上升5.6個百分點(diǎn)。從10月成交情況來看，一居、二居和三居的成交占比均持續(xù)下降，四居及以上的成交占比在不斷上升。

　　整體來看，大戶型成交占比在逐漸增多。

　　對此，北京中原市場研究部分析主要原因如下：第四季度是租賃市場淡季，此期間無大量新增租賃需求，只有正常到期人士的續(xù)期需求，租賃需求的減少，導(dǎo)致成交量有所下降，同時租金議價空間變大；

　　二手住宅特點(diǎn)區(qū)域成交分析

　　買賣市場：10月北京監(jiān)測各區(qū)域成交價格仍保持上漲，但上漲幅度有所收窄，10月區(qū)域的最高漲幅是3.1%，而9月最低漲幅是7.1%。其中石景山上漲幅度最大，為3.1%；其次為朝陽區(qū)，為2.4%，崇文區(qū)漲幅最小，為1.2%。

　　租賃市場：從全市各區(qū)域整體的租金指數(shù)變化情況來看，2016年10月北京中原市場研究部監(jiān)測的各個城區(qū)中，各個區(qū)域的租金環(huán)比9月波動幅度不大，保持相對穩(wěn)定。其中宣武區(qū)上漲幅度最大，較上月相比上升1.628%；朝陽下降幅度最大，較上月相比下降1.917%。

　　富力城主要出租人群是國貿(mào)上班人士和陪讀家長，現(xiàn)今步入傳統(tǒng)淡季，兩類需求均有所減少。富力城門店反映，富力城目前新增房源量有所增多，有房源已經(jīng)空置一到兩個月，因此業(yè)主開始降低租金以求快速成交。

　　預(yù)測： 11月住宅買賣成交將“量跌價穩(wěn)“，租賃成交將持續(xù)下跌

　　買賣市場后市預(yù)測：目前政府加大對市場的宏觀調(diào)控，抑制資產(chǎn)泡沫，控制市場升溫。從10月市場反應(yīng)來看，市場熱度已減，購房者普遍開始觀望，期待房價有所回落。預(yù)計(jì)第四季度二手住宅市場將持續(xù)降溫，成交量或跌破2萬套，成交價格將逐步趨穩(wěn)。

　　租賃市場后市預(yù)測：10月份步入傳統(tǒng)的租賃淡季，租賃需求明顯減少，根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)11月份租賃需求仍將處于低位。930新政讓二手買賣市場降溫的同時，也能穩(wěn)定租賃市場的房源供應(yīng)。在供給穩(wěn)定、租賃需求增長乏力的情況下，預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)下滑，租金議價空間變大。