商住房告別“一漲均漲” 專家提醒投資商住要謹慎

買個商住房就能賺個盆滿缽盈？現在看來不一定。北京晨報記者近期調查發現，同一區域的二手商住房成交均價比二手住宅成交均價低了上萬元。有業內專家表示，北京商住價格結束一漲均漲的時代，出于投資目的的購房人選購商住產品需要更加謹慎。

案例

持有商住房5年收益有限

像許多投資客一樣，陳雨(化名)想要憑借倒騰北京商住房搭上淘金樓市的快車。但是，他的希望落空了。

提起買房的經歷，陳雨回憶說，“2011年左右，我想在北京海淀購買新房。經過對比，我發現在海淀區同一區域，商住房的單價比住宅的單價便宜一些。而商住房的租金比住宅的租金高一些。所以，我下決心購買商住房。”

按照陳雨的說法，他在海淀區買了一套效型商住房，單價為10800元/平方米。與附近的新建商品住宅相比，這套商住房的單價便宜2200元/平方米。他支付商住房的首付20多萬元，貸款20多萬元。

“經過5年的時間，這套商住房的價格漲為2萬元/平方米。可是，附近的住宅價格已經漲超4萬元/平方米。”陳雨說，他當初沒有購買住宅，現在覺得挺后悔。

市場

同一區域商住房與住宅存差價

實際上，陳雨遇到的情況并非是個案。一周以來，北京晨報記者走訪北京石景山區、東城區等多個地區中介門店，發現同一區域的商住房與住宅確實存在一定差價。

“目前，位于石景山區的CRD銀座是商住房，成交均價在4.5萬元/平方米左右。而附近的遠洋山水住宅小區成交均價為5.5萬元/平方米至6.5萬元/平方米。”石景山區一家21世紀不動產門店的經紀人說，兩者相比較之下，商住房沒有住宅漲得快。

東城區一家鏈家門店的經紀人表示，“由于部分住宅屬于學校劃片范圍，此類住宅與附近商住房的差價會更大。以東城區富貴園住宅小區為例，該小區是學區房，目前成交均價為9萬元/平方米至10萬元/平方米。而附近的自由季是商住房，成交均價為4萬元/平方米至4.5萬元/平方米。”

來自北京中原市場研究部統計數據顯示，在北京核心區域中，北京商住房與住宅存在較大差價，比如位于朝陽區的首城雙景商住房成交均價在6.5萬元/平方米左右，附近的首城國際住宅成交均價為8.5萬元至9.5萬元/平方米；位于海淀區的新華聯國際商住房成交均價為7萬元/平方米左右，附近的翠微小區住宅成交均價為9.5萬元/平方米至10萬元/平方米。

對于同一區域商住房與住宅存有差價的原因，北京中原市場研究部主管康芃表示，“通常情況下，北京商住房的居住舒適度不如北京住宅。北京商住房大多數是一梯多戶，公司與拽都有，容積率較高，私密性較差。北京住宅是封閉小區，一梯幾戶，容積率較低，私密性較好。”

“從土地使用年限和土地性質來說，北京商住房與北京住宅有本質區別。住宅具有70年產權，商住房只有40年或50年產權。”亞豪機構市場總監郭毅告訴北京晨報記者，現在的商住房大多使用的是商水商電，幾乎不通天然氣；住宅使用的是民水民電，可以通天然氣，前者比后者生活成本高不少。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，北京商住房不能辦理落戶，無法解決業主子女入學的問題；北京住宅可以辦理落戶，若是帶有學區，可以解除業主子女入學的問題。正因為如此，更多的購房人愿意選購北京住宅。

提醒

投資商住房需謹慎

投資北京商住房，出手需要謹慎。這是多位業內專家達成一致的觀點。郭毅對北京晨報記者說，“購買商住房要選擇北京核心區域，因為北京核心區域的商住房可以獲得較好的租金，保值增值幅度較大。處于北京非核心區域的商住房，不一定能夠獲得較好的租金收益，出于投資目的的購房者購買此類商住產品需要更加謹慎。”

“在二次出售時，北京商住房的稅費高于普通商品住宅。這部分費用大多會轉移為購房成本，勢必會影響商住房的二次出售。”偉嘉安捷分析師吳昊如是說。

郭毅表示，“在選購北京商住房時，除了考慮價格與戶型因素外，購房人還要注意商住項目是否具有商業配套、軌道交通等內容。一般來說，距離地鐵近、具有較強商業氛圍的商住房抗風險能力會更高。”

北京在售二手商住房與二手住宅價格對比表

區域板塊商住價格周邊住宅價格備注

東城區朝陽門北京INN5-5.5萬朝陽首府7.5-8萬

金寶街凱德華璽5萬左右禾風相府10-12萬

朝陽區雙井首城雙景6.5萬左右首城國際8.5-9.5萬

西城區西直門金貿中心5.5萬左右鐵路巷10萬左右

宋家莊方恒偶遇3-3.5萬方莊南路18號院5.5萬左右

石景山區魯谷CRD銀座4.5萬遠洋山水5.5-6.5萬商住是loft，實際面積是房本面積的兩倍

海淀區公主墳新華聯國際7萬左右翠微小區9.5-10萬

(上述表格內容來自北京中原市場研究部)