中國(guó)人口遷移開(kāi)啟“中西部時(shí)間” 房地產(chǎn)增長(zhǎng)高地深度發(fā)生位移

[摘要]人口流動(dòng)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。未來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域的選擇更須重視區(qū)域人口的增長(zhǎng)潛力，而其中人口遷移帶來(lái)的紅利將是房地產(chǎn)市場(chǎng)必爭(zhēng)之地

人口流動(dòng)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。未來(lái)房地產(chǎn)區(qū)域的選擇更須重視區(qū)域人口的增長(zhǎng)潛力，而其中人口遷移帶來(lái)的紅利將是房地產(chǎn)市場(chǎng)必爭(zhēng)之地。

據(jù)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委最新發(fā)布的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)顯示，我國(guó)流動(dòng)人口呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：從1982年的1154萬(wàn)人，到2015年的2.47億人，34年間翻了逾21倍。而2.47億人口在我國(guó)總?cè)丝谥姓急?8%，這意味著我國(guó)每6人中就有1人是流動(dòng)人口。

《報(bào)告》顯示，預(yù)計(jì)至2030年，我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將不會(huì)改變，2020年、2025年、2030年流動(dòng)人口總量將分別增至2.82億、3.07億和3.27億人左右。這一規(guī)模群體的流動(dòng)、遷徙、落戶選擇，不僅牽涉國(guó)家人口政策和城鎮(zhèn)化發(fā)展，更在很大程度上決定著一個(gè)城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸納空間和發(fā)展?jié)摿Α?/p>

值得注意的是，在城市流動(dòng)人口規(guī)模排名中，重慶、成都、武漢、西安、長(zhǎng)沙、合肥、鄭州等內(nèi)陸省會(huì)城市的排位在顯著上升，顯示了其對(duì)流動(dòng)人口的吸納在大幅上升。流動(dòng)人口的增長(zhǎng)或?qū)⒊蔀橹形鞑糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)生動(dòng)力。《報(bào)告》預(yù)測(cè)，“十三五”時(shí)期，我國(guó)流動(dòng)人口將繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口將繼續(xù)增長(zhǎng)，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動(dòng)農(nóng)民工比重明顯增加。

不過(guò)，東北地區(qū)的人口凈遷出已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)20年。《報(bào)告》提出警告，以東北目前的生育水平和人口流出趨勢(shì)看，東北地區(qū)人口已經(jīng)臨近人口規(guī)模快速減少的下行通道。

此外，河南、湖北、湖南、貴州、安徽等省份核心城市成長(zhǎng)的背后是非重點(diǎn)地級(jí)市、縣級(jí)市的衰落。如河南，全省只有省會(huì)鄭州市是凈流入地區(qū)，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動(dòng)人口中60%流入鄭州。對(duì)于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢(shì)恐很難逆轉(zhuǎn)。

人口流向與房地產(chǎn)發(fā)展呈正相關(guān)

房地產(chǎn)發(fā)展與人口流向在很大程度上相關(guān)，通常而言，吸引人口流入的城市，購(gòu)房需求往往居高不下。按照10月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，要全面放開(kāi)放寬重點(diǎn)群體落戶限制，超大城市和特大城市要以具有合法穩(wěn)定就業(yè)和合法穩(wěn)定住所(含租賃)、參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)年限、連續(xù)居住年限等為主要依據(jù)，分類制定落戶政策，由此，以買(mǎi)房和落戶為主的剛性購(gòu)房需求還將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定助力。

流動(dòng)人口向東部和東部城市集中的趨勢(shì)并未改變。根據(jù)《報(bào)告》，2013年，東部地區(qū)流動(dòng)人口占全國(guó)流動(dòng)人口的比例為75.7%，西部地區(qū)為14.9%；2015年的相應(yīng)比例分別為74.7%、16.6%。由此可見(jiàn)，東部地區(qū)依然是流動(dòng)人口最集中的地方，但占比有所下降，而西部地區(qū)占比有所增長(zhǎng)。

國(guó)家衛(wèi)計(jì)委流動(dòng)人口計(jì)劃生育服務(wù)管理司司長(zhǎng)王謙表示，東部地區(qū)接受比例最大的是跨省的流動(dòng)人口。2013年?yáng)|部地區(qū)跨省流動(dòng)人口的比例為88.2%，2015年相應(yīng)的比例有所降低，但仍達(dá)到87.7%。而中西部地區(qū)的城市群主要接受的是省內(nèi)的流動(dòng)人口，即很少有東部地區(qū)的人跨省流向西部。

2015年末人口凈流入規(guī)模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江蘇，全部來(lái)自于東部地區(qū)。其中，上海以981.65萬(wàn)凈流入人口位列各大城市首位，成為外來(lái)常住人口最多城市。北京人口凈流入數(shù)量達(dá)到822.6萬(wàn)，位居第二。深圳以782.9萬(wàn)人口凈流入位居第三。滬、京、深恰好是目前我國(guó)房?jī)r(jià)最高的三大一線城市。

在三大一線城市之后，東莞的人口凈流入達(dá)到630.4萬(wàn)，位居全國(guó)第四。第五是天津，外來(lái)人口達(dá)到了520萬(wàn)，比廣州多出了20多萬(wàn)。此外，制造業(yè)大市蘇州和佛山的外來(lái)人口也不少，均超過(guò)了300萬(wàn)。而這幾個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦呈現(xiàn)價(jià)量并漲的勢(shì)頭。

江蘇省無(wú)錫市衛(wèi)生計(jì)生委副主任楊如年認(rèn)為，長(zhǎng)三角地區(qū)還將是流動(dòng)人口聚集的區(qū)域，這與該地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展活躍度有關(guān)，與國(guó)家大戰(zhàn)略有關(guān)。長(zhǎng)三角本來(lái)就屬于人口密集區(qū)，這些地區(qū)也正在打造世界級(jí)城市群，如無(wú)錫市打造產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市，這些都需要引入大量流動(dòng)人口來(lái)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和發(fā)展。

不過(guò)，特大型城市出于疏解密集人口的需要，人口流入正在減少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2013年到2015年，北京流動(dòng)人口增速放緩，增幅已從29萬(wàn)人降至3.9萬(wàn)人，降低近90%。《報(bào)告》認(rèn)為，這是因?yàn)楸本┙陙?lái)出臺(tái)的系列政策，如劃定城市空間增長(zhǎng)邊界和人口規(guī)模上限、提高落戶門(mén)檻、疏解中低端產(chǎn)業(yè)等。而上海，2015年年末，常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人。其中，外來(lái)常住人口981.65萬(wàn)。2014年，上海外來(lái)常住人口996.42萬(wàn)。據(jù)此計(jì)算，上海有15萬(wàn)人口凈流出。

按照房地產(chǎn)行業(yè)此前的共識(shí)，人口凈流出城市，總是房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的地方。而人口流出的北京、上海，房?jī)r(jià)反而越來(lái)越高。有分析認(rèn)為，其中部分原因是這些城市在“挑人”，人口雖然流出，但流入人口比流出的收入更高。且這些特大型城市的庫(kù)存量并不愁賣。

中信建投研究發(fā)展部分析師蘇雪晶認(rèn)為，從人口發(fā)展空間角度，東部一線城市北上廣深等區(qū)域依然具備廣闊的空間，這些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工資水平具備極強(qiáng)的吸引力，同時(shí)人口受教育程度的提升也進(jìn)一步反哺區(qū)域經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，可以憑借歷史形成的優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期享受外來(lái)優(yōu)質(zhì)人口流入帶來(lái)的人口紅利。

蘇雪晶表示，廣東、浙江、福建、江蘇等省份的省會(huì)城市南京、杭州、廣州、福州，以及核心城市蘇州、東莞、佛山、廈門(mén)等城市都具備較強(qiáng)的可持續(xù)發(fā)展空間。此外，建議關(guān)注京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、“一帶一路”等國(guó)家戰(zhàn)略帶來(lái)的部分省市人口遷移方向的變化。

流動(dòng)人口流向變化非中心城市比例增加

中國(guó)的中部區(qū)域一直以來(lái)都是人口凈遷出地區(qū)。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，安徽、江西、四川、貴州等中部成片地區(qū)的凈遷出人口占到全國(guó)的53.6%，其中安徽凈遷出人口比重占到15%，為全國(guó)最主要人口遷出中心。在東部地區(qū)強(qiáng)大集聚效應(yīng)下，西部地區(qū)也有大量人口遷出。現(xiàn)在，中西部地區(qū)人口流入情況正在改善。

《報(bào)告》預(yù)測(cè)，依托省會(huì)城市的多個(gè)中西部城市群將崛起成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

西部的流動(dòng)人口有很大一部分屬于返鄉(xiāng)回流。“隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及就近城鎮(zhèn)化推進(jìn)，在東部地區(qū)的部分外來(lái)務(wù)工人員將可能繼續(xù)回流，首要選擇中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市。重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長(zhǎng)沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長(zhǎng)。”方正證券分析師任澤平表示。

還有一些中西部的中心城鎮(zhèn)，吸引的是本地區(qū)或周邊地區(qū)的人口。比如蘭州、西安等城市，吸引周邊人口的方式不一定是通過(guò)就業(yè)，而是通過(guò)醫(yī)療、衛(wèi)生、教育等公共資源來(lái)吸引移居，所以做好相關(guān)配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是這些城市迎接流動(dòng)人口的重要前提。

中西部分散人口的流動(dòng)也代表著國(guó)家大力發(fā)展的中西部城市群效果開(kāi)始顯現(xiàn)。國(guó)家對(duì)于中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化的調(diào)整方向主要是，通過(guò)一些基礎(chǔ)比較好的城市群來(lái)帶動(dòng)區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，比如武漢城市圈、中原城市群等，同時(shí)西安、昆明、長(zhǎng)沙等地也在致力于打造基于區(qū)域性中心城市的城市群發(fā)展戰(zhàn)略，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)輻射能力和拉動(dòng)能力。

“隨著中部崛起、西部開(kāi)發(fā)等國(guó)家一系列的均衡地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的深入，向中西部分散的人口流動(dòng)還會(huì)逐漸展現(xiàn)。中西部城市要做好迎接更多流動(dòng)人口到來(lái)的準(zhǔn)備。”中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)與人口學(xué)院副院長(zhǎng)段成榮表示。

蘇雪晶認(rèn)為，四川、安徽、江西、河南、貴州和湖北等區(qū)域雖然是人口導(dǎo)出型區(qū)域，但作為人口遷出的第一站，這些省份的省會(huì)城市往往并沒(méi)有受到人口遷出的困擾，同時(shí)務(wù)工人員的返回式遷移是這些區(qū)域得以發(fā)展的動(dòng)力，結(jié)合本地農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，這些區(qū)域往往能享受雙重人口紅利，從而成為地方性的增長(zhǎng)高地，如重慶、成都、合肥、南昌、鄭州、武漢、貴陽(yáng)等。

另一個(gè)值得關(guān)注的變化是，流動(dòng)人口流向中心城市的比例下降，流向非中心城市地區(qū)的比例有所上升。《報(bào)告》顯示，2013年流向中心城市的跨省流動(dòng)人口占全國(guó)跨省流動(dòng)人口的比例為56.8%，2015年降為54.9%。

中心城市以外的其他城市和地區(qū)吸納省內(nèi)農(nóng)村戶籍流動(dòng)人口的比例則在增加，逐漸成為吸收省內(nèi)農(nóng)村戶籍流動(dòng)人口的主要地區(qū)。2013年流向中心城市之外的其他城市和地區(qū)的省內(nèi)農(nóng)村戶籍流動(dòng)人口占全國(guó)相應(yīng)人口的比例為45.6%，2015年該比例為50.5%。

東北地區(qū)深陷“人口危機(jī)”

對(duì)于大部分人口流出的省份而言，人口外遷的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，其中具備人口提升空間的城市可能少之又少。以河南為例，全省只有省會(huì)鄭州市是凈流入地區(qū)，外省流入河南的人口中41%的流入到鄭州市，省內(nèi)跨市流動(dòng)人口中的60%流入到鄭州市，成為承接流入人口最多的地區(qū)。河南并不是個(gè)例，如湖北、東三省、貴州、安徽等省份單核城市成長(zhǎng)的背后是非重點(diǎn)地級(jí)市、縣級(jí)市的無(wú)限衰落，這可能是很多開(kāi)發(fā)商需要警惕的。

而東北地區(qū)的人口凈遷出則已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)20年。《報(bào)告》分析稱，東北地區(qū)流出人口以農(nóng)村戶籍為主，超過(guò)六成的東北人外流原因是務(wù)工經(jīng)商。東北的人口危機(jī)已經(jīng)非常嚴(yán)重。人口流出與房地產(chǎn)下行、經(jīng)濟(jì)頹勢(shì)之間的互相拖累效應(yīng)非常明顯。

以遼寧為例，2010年，遼寧省的總和生育率為0.74，除了北京和上海之外，位列全國(guó)倒數(shù)第一，倒數(shù)第二位為黑龍江(0.75)，倒數(shù)第三位為吉林(0.76)。而在今年上半年，在GDP增速排名中，遼寧是全國(guó)唯一一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)。2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)1%，東北地區(qū)則下降28.5%；今年前三季度，遼寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)同步下降40.1%，降幅同比擴(kuò)大13.2個(gè)百分點(diǎn)，比上半年擴(kuò)大8.6個(gè)百分點(diǎn)。