徹查險資之后 樓市的虛火能降多少

從舉牌到拿地，險資在中國樓市扮演著越來越重要的角色，不過這一無序的狀態可能會有所改觀。上周，中國保監會下發的《關于開展不動產及基礎資產為不動產的金融產品自查有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)中，要求各類保險機構應當就不動產及基礎資產為不動產的金融產品情況開展自查。業內人士認為，房地產行業調控進入關鍵期，保監會摸底保險行業不動產現狀，是為了規范保險資金不動產行為，防范運作風險。同時，險資離場也有利于樓市回歸理性。

借道入地產業

按照規定，目前我國保險資金的不動產僅限于商業、辦公不動產、與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產;同時不得投入或銷售商業住宅，不能直接從事房地產開發建設(含一級土地開發)、不得設立房地產開發公司或未上市房地產企業股權(項目公司除外)。這也是從保險資金的安全性出發，實現保險資金的穩健。

在不動產領域，2010年保監會印發的《保險資金不動產暫行辦法》要求保險公司不動產，應達到“上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，且投入時上季度末償付能力充足率不低于150%;上一會計年度盈利，凈資產不低于1億元人民幣(貨幣單位，下同)”的要求。

2012年，保監會下發《關于保險資金股權和不動產有關問題的通知》，不再執行上一會計年度盈利的規定;償付能力充足率的基本要求調整為上季度末償付能力充足率不低于120%。這也為不少新設立的、尚未達到盈利條件的中小保險公司不動產開通了一條康莊大道。

此前，保險公司出現在房地產領域最為集中的是當年北京CBD中服地塊的拍賣，多家保險公司聯合拿地，不過現在的保險公司早已多種方式進入房地產領域，如直接買地、買樓、買房企股票等。

瘋狂買入模式

險資借道進入房地產業，通過瘋狂買入的方式正在成為樓市的主要資金來源。

從拿地方面來看，中國平安多次與房企聯合拿地，今年1月，華潤、首開、平安聯合體以86.25億元拿下北京豐臺區白盆窯地塊;去年12月，上海市奉賢區南橋新城132畝純住宅用地被碧桂園+東原+平安聯合體以23.1億元競得。此外，中英人壽保險和永誠保險均有獨立拿地記錄。

除了瘋狂拿地外，還有不少保險公司選擇直接買樓。比如，7月29日，國華人壽保險斥資32.2億元正式從SOHO中國手中購入其旗下的上海SOHO世紀廣場;6月18日，太平洋壽險宣布購入位于深圳市福田區深業上城T2塔樓高區10個整層;4月24日，太平洋保險以27億元購入深業上城14層物業，成交面積達4萬平方米。

此外，險資另一個惹人注目的舉動是參股地產相關企業。報告顯示，從2015年到今年10月，24家險資總共在A股買入了54只地產股，市值近1400億元，其中，持股比例超過5%的有萬科、金融街、金地、廊坊發展、華鑫股份和天宸股份6家。

徹查險資利于樓市回穩

“險資并不允許進入住宅地產開發，但此前險資以戰略的方式涉足地產開發的情況開始出現，助推地價和房價泡沫的滋生，而險資一旦大量借道金融產品進入房地產業，成為房企場外配資的方式之一，房企資金杠桿加大之后，將會加劇地產行業的震蕩，并可能形成系統性的金融風險，保臨會的大力自查也是糾偏之舉。”亞豪機構市場總監郭毅如是說。

根據《通知》，保監會強調了三大核心內容：一是保險機構應當嚴格遵守不動產監管政策規定，規范開展運作;二是保險機構應當加強內部管理，嚴格控制風險;三是保險機構應當開展不動產及基礎資產為不動產的金融產品情況自查，并及時報送自查報告。

郭毅認為，隨著查處力度的加大，險資從樓市撤出，房企的資金通路受到制約，也將有助于止住房企謀求快速擴張的高價競地行為，首先減弱了企業的經營風險，同時，也為市場傳遞更加理性的信號，有助于穩定購房者預期，降低投機性購房需求，利于樓市供需平衡的實現，對于穩定房價也將起到積極的作用。