北京推新土地出讓方式 國企聯合體首試“自持住宅”模式

新華網北京11月17日電(袁雅錦)繼昨日兩宗限房價地塊拍賣并全部自持商品住房面積后，今天上午，又一塊“限房價、競地價”地塊以100%自持商品房面積的代價落槌。

首創天恒中糧聯合體以57.6億元摘得海淀永豐20號地(北京市海淀區“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地(新)HD00-0401-0093、0097、0099、0108地塊二類居住及零售商業用地)，根據競拍條件，需要配建100%自持商品住房面積，10%自持商業辦公面積。

資料顯示，該地塊規劃建筑面積183336平方米，起始價為39億元，截至開拍前共接收8家網上競價，最高價達40.4億元。現場競拍吸引了包括首創中糧天恒聯合體、碧桂園、龍湖首開聯合體、萬科綠城聯合體、遠洋、石榴、中鐵、融創中國等8家拿地主體參與。

根據競拍條件，該地塊商品住房銷售均價不超過53400元/平米，且最高銷售單價不得超過56100元/平米，全部居住套型必須符合“90/70政策”，五年內不得出售，銷售時不得搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。

同時，競拍時達到價格上線后，競拍自持商品住房面積。當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。當競報自持比例達到100%，轉入投報高標準商品住宅建設方案程序。

競拍過程中，中鐵首先報價40.6億元，并與萬科輪番舉牌。由于競拍價達到土地合理價格上限，遂轉入自持商品住房面積競拍階段，首創天恒中糧聯合體率先達到自持面積上限40%，之后轉入企業投報自持住宅比例，由于萬科綠城、龍湖首開、首創中糧天恒均投報自持比例100%，便再次轉入企業投報自持商業百分比，首創中糧天恒投報自持商業面積比例10%競得該地塊。也就意味著，海淀永豐20號地塊最終被首創中糧天恒以57.6億元、企業自持商品住宅面積比例100%、自持商業面積比例10%摘入囊中。

經歷了上半年北京土地市場的幾近沉默，新政之后，北京市政府開始增加土地供應，并試點了一些新的土地出讓方式，如限地價、限房價，同時對地塊規劃作了條件限制，正如此次出讓過程中的‘90/70政策’。

作為拿地主體之一，天恒集團回應稱“作為國企，一直都有更大的社會責任去響應和支持政策調控，保障城市剛性購房需求。此次聯合3家國企的開發能力，優勢互補，能夠提供更具性價比的居住產品。”

一位天恒集團人士向新華網記者表示，公司仍然是一家立足和聚焦北京市場的區域性房地產企業，與今年眾多北京房地產公司一樣，天恒也有補充土地儲備的發展需求，爭取拓展的機會，雖然今天這兩宗地塊參與競買的企業比較集中，但天恒一貫的拿地策略就是在地價相對高的環境里選擇價格相對低的地塊。

對于外界對后期如何自持和運營商品房的疑問，上述天恒集團人士表示，未來主動持有一些物業資產，不僅符合3家企業的發展戰略，而且在運營能力上也能夠支撐這些物業資產的運營。

據了解，在天恒未來的轉型方向中，就包含了銷售與持有共進、開發與運營并舉。“在北京持有和沉淀一些優質資產，能夠鍛煉公司的資產運營能力，同時為集團保證長期穩定的現金流。天恒目前就持有運營了相當規模的物業資產。”天恒集團人士說，“首創和中糧在資產運營上同樣出色，比如首創運營的奧特萊斯，中糧開發運營的大悅城，都是非常優質的物業資產。這也是我們3家企業組成聯合體拿地的原因之一，集各家之所長。”