汪濤：房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨再次調(diào)整 將拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，瑞銀中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤的判斷是：今年強(qiáng)勁的房地產(chǎn)銷售透支了部分未來(lái)需求，而且房地產(chǎn)調(diào)控措施不斷出臺(tái)，未來(lái)兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)將再次面臨調(diào)整，房地產(chǎn)活動(dòng)很可能走弱。

在經(jīng)歷了兩年的調(diào)整和政策不斷放松之后，今年房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)大幅反彈、建設(shè)活動(dòng)溫和復(fù)蘇。受益于居民購(gòu)買力提升、按揭貸款利率下降和可得性改善、以及相關(guān)政策支持，今年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)銷售同比大增27%。新開(kāi)工也從2014-15年兩位數(shù)的深度下跌轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)8%。銷售強(qiáng)勁、而新開(kāi)工和建設(shè)活動(dòng)好轉(zhuǎn)相對(duì)滯后，因此各線城市庫(kù)存均明顯下降，支撐房?jī)r(jià)上漲。房地產(chǎn)投資同比增速扭轉(zhuǎn)了此前的放緩勢(shì)頭，今年前10個(gè)月同比增長(zhǎng)了6.6%。瑞銀建設(shè)活動(dòng)指數(shù)也在2014年以來(lái)首次轉(zhuǎn)正。

汪濤指出，從基本面來(lái)看，我國(guó)住房自有率高、且城鎮(zhèn)化速度在放緩，應(yīng)無(wú)法支撐銷售如此強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。但居民提前透支部分購(gòu)房需求，主要擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)過(guò)高、或把握稅費(fèi)和貸款成本較低的時(shí)間窗口。今年三季度房?jī)r(jià)快速上升的趨勢(shì)蔓延開(kāi)來(lái)，有數(shù)個(gè)城市同比房?jī)r(jià)漲幅超50%。決策層多次表達(dá)對(duì)新一輪房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，隨后自9月底開(kāi)始20多個(gè)地方政府陸續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括重啟或收緊限購(gòu)令、提高首付比例、暫停房貸利率優(yōu)惠、收緊對(duì)開(kāi)發(fā)商利用影子信貸的監(jiān)管、收緊土地出讓金管理的相關(guān)措施、要求地方政府增加土地供給等。

汪濤預(yù)計(jì)，到今年年底和明年房地產(chǎn)銷售會(huì)更明顯地放緩，2017年增速放緩至0-2%。房地產(chǎn)建設(shè)和投資滯后于銷售反彈、增速也較為溫和，短期內(nèi)其增長(zhǎng)勢(shì)頭或可再持續(xù)一段時(shí)間。再加上去年同期基數(shù)較低，四季度房地產(chǎn)投資應(yīng)可以保持溫和的同比增長(zhǎng)，支撐整體GDP。但隨著2017年房地產(chǎn)銷售增速明顯下滑，預(yù)計(jì)屆時(shí)建設(shè)和投資也將放緩。

“不過(guò)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度應(yīng)比2014年-2015年更溫和。”汪濤分析稱，決策層并不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅調(diào)整、拖累增長(zhǎng)，因此到目前為止的房地產(chǎn)調(diào)控措施整體較為溫和、且因城施策；房地產(chǎn)庫(kù)存水平已較兩年前全面下降；今年房地產(chǎn)建設(shè)和投資的回暖緩慢且溫和，因此之后的下跌幅度應(yīng)不會(huì)超過(guò)2014-15年。此外，過(guò)去兩三年，多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)工業(yè)行業(yè)都出現(xiàn)了深度調(diào)整和明顯去庫(kù)存，這也有助于限制這些行業(yè)的下跌空間。