天境房產(chǎn);天境房?jī)r(jià)

原標(biāo)題：西湖國(guó)際城二手兇猛，29300元/㎡的云谷天境，會(huì)倒掛成下一個(gè)“萬(wàn)人搖”？

(作者：麥格/咸魚(yú)，本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“層樓”，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)已獲授權(quán))

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昨天，網(wǎng)紅板塊三墩北， 領(lǐng)出了一張新預(yù)售證。

主角是銀城云谷天境，2幢11層小高層，約129㎡四房共88套，均價(jià)29300元/㎡（裝標(biāo)3500元/㎡）。

當(dāng)然，大家最關(guān)心的，肯定是價(jià)格漲了沒(méi)？

從表面看漲了，似乎有一些幅度。今年3月初，西湖國(guó)際城最后一批高層房源，毛坯均價(jià)23254元/㎡；再往前的1月，綠都云和湖精裝高層，均價(jià)26900元/㎡（裝標(biāo)3500元/㎡）。

去除精裝修，每平方米大約往上抬升了2400-2500元。

不過(guò)，由于物業(yè)類(lèi)型不同，價(jià)格仍然不算是突破。簡(jiǎn)單地說(shuō)，高層本來(lái)就要比小高層便宜，比例大概是1比1.1。

按照這樣的邏輯推算，云谷天境毛坯均價(jià)25800元/㎡，再除以1.1的系數(shù)，即23455元/㎡。僅比西湖國(guó)際城貴了200元，和云和湖更只差55元。

價(jià)格基本算持平吧。

云谷天境一房一價(jià)表

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實(shí)際上，杭州主城范圍內(nèi)，三墩北已是房?jī)r(jià)最低板塊之一了。

我粗粗排查了一遍，主城均價(jià)3萬(wàn)以下（高層）的板塊，選擇余地真的很小。下沙大學(xué)城北，是其中一個(gè)。

目前板塊在售的龍湖春江天越，高層均價(jià)2萬(wàn)4，洋房均價(jià)2萬(wàn)9。

還有江干區(qū)的長(zhǎng)睦，也是其中之一。7月初剛加推的杭房御東方，精裝高層均價(jià)26300元/㎡。

之江去年開(kāi)出的濱之江，精裝是2萬(wàn)8。

不過(guò)，位置更好的祥生云境上個(gè)月領(lǐng)證，小高層均價(jià)38600元/㎡。即便去除5000元/㎡的裝標(biāo)，再除以1.1，毛坯均價(jià)仍超過(guò)3萬(wàn)。

現(xiàn)在的懸念是，比濱之江更遠(yuǎn)的雙浦一帶的純新盤(pán)云都匯，會(huì)開(kāi)多少價(jià)格？

可以看到，高層均價(jià)3萬(wàn)內(nèi)，基本是主城區(qū)的邊緣地帶了。但三墩北勝在西湖區(qū)教育資源、云谷規(guī)劃，城西科創(chuàng)大走廊，及較為明顯的價(jià)差，成了毫無(wú)疑問(wèn)的最火板塊。

杭州迄今為止的13個(gè)“萬(wàn)人搖”，3次出現(xiàn)在三墩北，且全集中在西湖國(guó)際城。

“3次萬(wàn)人搖”的紅盤(pán)，全杭州僅出現(xiàn)在三墩北。不過(guò)，累計(jì)出現(xiàn)3次“萬(wàn)人搖”的板塊，還有良渚新城（未來(lái)城2次，瀾天1次）。

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都說(shuō)三墩北價(jià)差大，到底有多大？

隨著西湖國(guó)際城二手房的陸續(xù)成交，答案已經(jīng)越來(lái)越清晰。

5月至今，項(xiàng)目已累計(jì)成交近30套二手房，最低單價(jià)22389元/㎡，最高單價(jià)36891元/㎡。近期，89㎡小戶型成交價(jià)，平均3萬(wàn)3左右。

這樣一看，去年2萬(wàn)2或2萬(wàn)3買(mǎi)入的幸運(yùn)兒，不到一年時(shí)間，每平方米已獲利萬(wàn)元。

但直接拿西湖國(guó)際城和云谷天境進(jìn)行對(duì)比，又不太合理。

因?yàn)閮烧咧本€距離超過(guò)1公里，中間還隔著一條杭長(zhǎng)高速。此外，西湖國(guó)際城的學(xué)區(qū)更出色，是求是星洲二小。

東側(cè)一路之隔的龍湖水晶酈城，才是更好的參考標(biāo)的。

不過(guò)，實(shí)際二手房成交價(jià)相差并不大，甚至還要高一些，基本在3萬(wàn)3到3萬(wàn)6之間。從絕對(duì)值看，云谷天境存在萬(wàn)元左右的倒掛，紅利指數(shù)明顯。

單從一二手倒掛方面看，三墩北真是神一般的存在。

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云谷天境體量適中，約9.2萬(wàn)㎡，由3幢疊墅、2幢小高層和3幢高層組成。

今年4月，首開(kāi)精裝疊墅，均價(jià)34749元/㎡，中簽率36.9%。

那么，在當(dāng)前火熱行情下，這次加推小高層，中簽率會(huì)有多低？或者有無(wú)可能成就下一個(gè)“萬(wàn)人搖”？

目前來(lái)看，“萬(wàn)人搖”難度很大。

首先，雖然價(jià)格體系整體沒(méi)漲，但絕對(duì)的單價(jià)高了很多。對(duì)大多數(shù)剛需和投資客來(lái)說(shuō)，相比物業(yè)類(lèi)型的差別，他們更注重價(jià)格門(mén)檻的高低。

其次，也是最重要的一點(diǎn)，本次所推房源，均為129㎡四房改善戶型，平均總價(jià)370萬(wàn)左右。

光總價(jià)，就足以把不少購(gòu)房者擋在門(mén)外。

畢竟杭州目前為止的13個(gè)萬(wàn)人搖，只有創(chuàng)世紀(jì)單價(jià)是超過(guò)3萬(wàn)的。

除了奧體這類(lèi)超級(jí)板塊，總價(jià)一高，萬(wàn)人搖就不太現(xiàn)實(shí)。以今年3月創(chuàng)下“萬(wàn)人搖”的華夏四季為例，當(dāng)時(shí)單價(jià)26500元/㎡，最小戶型有89㎡。但兩個(gè)月后再開(kāi)，因物業(yè)類(lèi)型變化，單價(jià)變成29700/㎡，戶型127㎡起，登記人數(shù)就只剩5000多戶了。

所以，云谷天境搖號(hào)熱銷(xiāo)肯定沒(méi)問(wèn)題，畢竟價(jià)差擺著。但想要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)超低中簽率，又很難，因?yàn)榭們r(jià)也擺在那里。