天境房產;天境房價

原標題：西湖國際城二手兇猛，29300元/㎡的云谷天境，會倒掛成下一個“萬人搖”？

(作者：麥格/咸魚，本文轉載自微信公眾號“層樓”，鳳凰網房產已獲授權)

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昨天，網紅板塊三墩北， 領出了一張新預售證。

主角是銀城云谷天境，2幢11層小高層，約129㎡四房共88套，均價29300元/㎡（裝標3500元/㎡）。

當然，大家最關心的，肯定是價格漲了沒？

從表面看漲了，似乎有一些幅度。今年3月初，西湖國際城最后一批高層房源，毛坯均價23254元/㎡；再往前的1月，綠都云和湖精裝高層，均價26900元/㎡（裝標3500元/㎡）。

去除精裝修，每平方米大約往上抬升了2400-2500元。

不過，由于物業類型不同，價格仍然不算是突破。簡單地說，高層本來就要比小高層便宜，比例大概是1比1.1。

按照這樣的邏輯推算，云谷天境毛坯均價25800元/㎡，再除以1.1的系數，即23455元/㎡。僅比西湖國際城貴了200元，和云和湖更只差55元。

價格基本算持平吧。

云谷天境一房一價表

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實際上，杭州主城范圍內，三墩北已是房價最低板塊之一了。

我粗粗排查了一遍，主城均價3萬以下（高層）的板塊，選擇余地真的很小。下沙大學城北，是其中一個。

目前板塊在售的龍湖春江天越，高層均價2萬4，洋房均價2萬9。

還有江干區的長睦，也是其中之一。7月初剛加推的杭房御東方，精裝高層均價26300元/㎡。

之江去年開出的濱之江，精裝是2萬8。

不過，位置更好的祥生云境上個月領證，小高層均價38600元/㎡。即便去除5000元/㎡的裝標，再除以1.1，毛坯均價仍超過3萬。

現在的懸念是，比濱之江更遠的雙浦一帶的純新盤云都匯，會開多少價格？

可以看到，高層均價3萬內，基本是主城區的邊緣地帶了。但三墩北勝在西湖區教育資源、云谷規劃，城西科創大走廊，及較為明顯的價差，成了毫無疑問的最火板塊。

杭州迄今為止的13個“萬人搖”，3次出現在三墩北，且全集中在西湖國際城。

“3次萬人搖”的紅盤，全杭州僅出現在三墩北。不過，累計出現3次“萬人搖”的板塊，還有良渚新城（未來城2次，瀾天1次）。

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都說三墩北價差大，到底有多大？

隨著西湖國際城二手房的陸續成交，答案已經越來越清晰。

5月至今，項目已累計成交近30套二手房，最低單價22389元/㎡，最高單價36891元/㎡。近期，89㎡小戶型成交價，平均3萬3左右。

這樣一看，去年2萬2或2萬3買入的幸運兒，不到一年時間，每平方米已獲利萬元。

但直接拿西湖國際城和云谷天境進行對比，又不太合理。

因為兩者直線距離超過1公里，中間還隔著一條杭長高速。此外，西湖國際城的學區更出色，是求是星洲二小。

東側一路之隔的龍湖水晶酈城，才是更好的參考標的。

不過，實際二手房成交價相差并不大，甚至還要高一些，基本在3萬3到3萬6之間。從絕對值看，云谷天境存在萬元左右的倒掛，紅利指數明顯。

單從一二手倒掛方面看，三墩北真是神一般的存在。

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云谷天境體量適中，約9.2萬㎡，由3幢疊墅、2幢小高層和3幢高層組成。

今年4月，首開精裝疊墅，均價34749元/㎡，中簽率36.9%。

那么，在當前火熱行情下，這次加推小高層，中簽率會有多低？或者有無可能成就下一個“萬人搖”？

目前來看，“萬人搖”難度很大。

首先，雖然價格體系整體沒漲，但絕對的單價高了很多。對大多數剛需和投資客來說，相比物業類型的差別，他們更注重價格門檻的高低。

其次，也是最重要的一點，本次所推房源，均為129㎡四房改善戶型，平均總價370萬左右。

光總價，就足以把不少購房者擋在門外。

畢竟杭州目前為止的13個萬人搖，只有創世紀單價是超過3萬的。

除了奧體這類超級板塊，總價一高，萬人搖就不太現實。以今年3月創下“萬人搖”的華夏四季為例，當時單價26500元/㎡，最小戶型有89㎡。但兩個月后再開，因物業類型變化，單價變成29700/㎡，戶型127㎡起，登記人數就只剩5000多戶了。

所以，云谷天境搖號熱銷肯定沒問題，畢竟價差擺著。但想要創造一個超低中簽率，又很難，因為總價也擺在那里。