廈門建發(fā)房產-廈門建發(fā)房產張曉毓簡歷
界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 |
風頭正盛的建發(fā)房產近期多個項目遭遇購房者維權，暴露出這家閩系國資房企大舉擴張后的內控、管理問題。
今年初，建發(fā)國際行政總裁林偉國曾信誓旦旦喊出“今年新增2000億貨值的土地是沒問題的”。如今2023年“余額”不足一月，建發(fā)離這一高調目標還有約504億的貨值，想要完成并不容易。建發(fā)國際是建發(fā)房產旗下的地產業(yè)務上市平臺。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，建發(fā)房產全口徑新增貨值1496億元，權益新增貨值1331億元，位居行業(yè)第四。
在剛剛結束的上海土拍中，曾經(jīng)“出鏡率”極高的建發(fā)這次并未出席。在業(yè)內看來，能否拿到地塊本就面臨運氣的考驗，昔日擴張欲望強烈的建發(fā)則直接棄權，或許內部對投資政策也有調整。
與不少內地房企發(fā)展路徑類似，建發(fā)在沖規(guī)模的同時也出現(xiàn)品質下降、品牌聲譽下滑的問題。據(jù)界面新聞了解，近幾個月以來，建發(fā)在上海、寧波、長沙、南寧等多個城市的項目均遭遇購房者維權。
在一名房企內部人士看來，建發(fā)拿地似乎并未認真算賬，投資精準度有待提高，看起來是為了規(guī)模擴張而激進投資。拿錯地就要接受相應的代價，如項目滯銷、虧損等，甚至有拖累企業(yè)正常經(jīng)營的風險。
最近，銷售單價超過10萬元/平方米的上海·蘇河望將建發(fā)擴張“后遺癥”推向公眾視野，不僅項目在預看房時暴露出質量問題，還可能因項目開發(fā)成本過高而難以盈利。
房地產行業(yè)發(fā)展邏輯已變，告別了昔日的高增長時代，當前市場仍處于底部修復過程中，而建發(fā)的擴張步伐還在不斷加快，想要在進一步鞏固行業(yè)地位的同時又能疏解擴張“后遺癥”，對建發(fā)來說將是一大考驗。
“避雷建發(fā)”
“曾經(jīng)有多信任，現(xiàn)在就有多懷疑。”
在一名建發(fā)業(yè)主看來，“現(xiàn)在的建發(fā)，已不是原來的建發(fā)；外地的建發(fā)，也不是福建的建發(fā)，是一言難盡的建發(fā)。”
鐘琴曾經(jīng)也是“建發(fā)粉”，她向界面新聞表示，現(xiàn)在建發(fā)不少樓盤配置都降低了，“貴點沒關系，但品質還跟不上，真是搬石頭砸自己的腳。”
李虎認為，以前建發(fā)主要是在福建大本營，項目不多可以慢慢做，也做得很好。這兩年建發(fā)在全國擴張厲害，品控和管理有些跟不上。
陽洋是上海建發(fā)蘇河望一名業(yè)主，她是在前不久的項目預看房時發(fā)現(xiàn)了多個問題。她告訴界面新聞，今年10月中旬，位于普陀區(qū)的蘇河望項目開展了“預看房”活動，整個項目從小區(qū)外觀到內部設置都存在問題，而且連“預看房”這個環(huán)節(jié)，在流程上都不符合規(guī)定。
“比如看房時間未提前一周告知業(yè)主，未包含至少兩個非工作日。另外，未進行分戶驗收，也不符合預看房規(guī)定。”陽洋表示。
蘇河望項目是由建發(fā)、融創(chuàng)聯(lián)合開發(fā)。不少業(yè)主在預看房后反饋，小區(qū)內建筑現(xiàn)存在多項質量問題，包括并不限于：外立面嚴重不平整、建筑主體多處漏水、室內嚴重滲透發(fā)霉，以及外墻大面積使用合同中未寫明的EPS泡沫材料，“此類材料在小區(qū)未交付時已出現(xiàn)大面積的嚴重破損，安全度低，隨時可能脫落，有安全風險。
關于EPS泡沫材料問題，陽洋表示，業(yè)主代表曾與開發(fā)商溝通，表明無論是售樓時公告還是售房合同，都注明“外墻飾面大面以外，局部的材質應為石材、金屬線條、鋁板”，并沒有提及泡沫材料。“結果開發(fā)商說，沒寫不代表不能用。”
多次溝通無果后，11月20日，接近500名業(yè)主寫了一封34頁的《關于解決上海市普陀區(qū)新房“蘇河望”項目存在嚴重質量問題的函》，控訴開發(fā)商存在大量質量問題、嚴重減配、偷工減料、欺詐銷售等。
陽洋告訴界面新聞，11月底，業(yè)主們與開發(fā)商的談判終于有了一些進展，開發(fā)商也給出一些承諾，但還沒有最終確定，“還沒簽書面東西。”
12月6日，陽洋表示，“目前談判組反饋，開發(fā)商同意做出一些改進，估計還要一兩周才有最終消息，但也怕說得好，做得不好。”
時間拉回至2021年2月，上海開啟當年首場土拍，融創(chuàng)聯(lián)合建發(fā)以64.52億元競得普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊，溢價率36.15%。隨后，該項目正是今日的“蘇河望”， 為純住宅項目，過會價格達10.16萬元/平方米，將于今年12月末交房。
項目拿地時過高的價格，讓后續(xù)開發(fā)面臨不小的成本壓力。
一位業(yè)主表示，我們看到了項目預算降低，偷工減料的內容，項目總投資、實際投資和開發(fā)成本賬目也對不上。
根據(jù)建發(fā)股份財報數(shù)據(jù)，在2021年、2022年、2023年半年報中，列出的蘇河望項目計劃投資總額分別是80.44億元、79.62億元、79.33億元。三次數(shù)據(jù)雖差別不大，但并不一致也能說明開發(fā)商在項目開發(fā)過程中對投資有調整。
更重要的是，2023年半年報顯示，蘇河望項目截至今年6月30日，預收收入總額為73.04億元，但其開發(fā)成本的總投入已達到77.38億元。業(yè)內認為，考慮到資金回收速度、資金成本等因素，待項目于今年底交付時，大概率會出現(xiàn)虧損。
上海項目遭遇維權，只是建發(fā)擴張“后遺癥”的一個縮影。在全國其他城市，無論是一二線還是三四線，建發(fā)項目都存在被業(yè)主質疑質量問題的情況。如江蘇太倉建發(fā)泱著業(yè)主就明確表示，“避雷建發(fā)！”
廣西南寧五象建發(fā)印月的一名業(yè)主也表示，感覺被項目坑了，建議別買建發(fā)。
寧波建發(fā)春江悅一名業(yè)主則告訴界面新聞，該項目減配降質嚴重，包括合同上18平方米的門廳也被縮小，室內裝修也很差勁，有明顯的偷工減料痕跡。
各地業(yè)主們反饋的這些質量問題，都期待開發(fā)商建發(fā)能采取實際行動，在合同規(guī)定范圍內，滿足業(yè)主們的合理訴求。
激進擴張
建發(fā)近期在各地爆發(fā)的質量問題，與其這兩年大舉拿地擴張規(guī)模相關。
自2021年下半年以來，全國多數(shù)民營房企都主動或被動地變得“理性”起來，不再隨意投資，連萬科都開始追求“活下去”，但自帶閩系房企“愛拼才會贏”精神的建發(fā)卻選擇逆周期擴張。
2022年，建發(fā)已實現(xiàn)逆勢突圍。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年建發(fā)以1673億元的銷售額位居行業(yè)第10名，首次成為TOP10房企，2021年的排名還是18位。
這家閩系國資房企的目標遠不止于此，在2023年表現(xiàn)得更為兇猛。今年前11月，建發(fā)房產以1638.9億元的銷售額位居行業(yè)第八名，排在其后的是龍湖和金地；權益銷售額1220.4億元，超過綠城位居行業(yè)第七。
如果銷售排行榜還不能完全看出建發(fā)的規(guī)模野心，那么高調拿地就顯而易見了。
今年以來，建發(fā)已在公開市場拿下55宗土地，既涵蓋北京、上海、杭州、蘇州、成都、福州、廈門、溫州、寧波、東莞、南京等一二線城市，也在漳州、龍巖、寧德、麗水等三四線城市加大布局。
基于此，今年拿地排行榜中的座次也經(jīng)歷了大幅調整。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前11月，建發(fā)房產權益拿地金額達到714億元，晉升行業(yè)第三名，僅少于兩大央企開發(fā)商保利和中海。
“沒有規(guī)模就沒有話語權”，這句話放在建發(fā)身上依然成立。除了要拿2000億元貨值的土地，建發(fā)管理層也明確提出今年要追求10%-20%的銷售額增長。
按照今年的拿地體量，建發(fā)不出意外在2024年的房企銷售榜上還會再進一步。
當沖規(guī)模作為集團策略，牽引各個經(jīng)營決策，在一路高歌猛進的同時，對品質的要求和管理不一定能跟上擴張節(jié)奏，接連爆發(fā)項目質量問題也就不足為奇了。
對于建發(fā)執(zhí)著沖擊規(guī)模，業(yè)內也有不同看法。有房企內部人士向界面新聞表示，建發(fā)不積極拿地，就會面臨沒項目做的境地。這兩年擴張?zhí)欤瑑炔抗芾硪矝]跟上，人員流動非常大。
也有房企人士認為，當前階段確實是具有資金優(yōu)勢的國資房企做大的好時機，建發(fā)會發(fā)力是在意料之中，何況建發(fā)本身在地產行業(yè)就有一定積累。
福建一名業(yè)內人士告訴界面新聞，就建發(fā)而言，在福建還有足夠的影響力，融資能力也強，相較絕大部分民營房企來說，當下綜合優(yōu)勢明顯。“在廈門也有出現(xiàn)項目維權，但維權的動機大多是房價跌了或配套沒完全落實。”
近兩年來，房地產市場下行，不少房企面臨增收不增利，一些民營房企陷入流動性危機，就連頭部房企也在公開債券市場出險，債務高筑，爛尾樓現(xiàn)象也時有出現(xiàn)，如期“交付”成了購房者最為關心的問題。
這或許也是許多購房者選擇建發(fā)的原因，認為建發(fā)作為一家國資房企，交付必然能夠保證。一名熟悉建發(fā)的業(yè)主表示，建發(fā)在福州做的基本都是中高端盤，目前交房還不錯。
但走出福建后，建發(fā)的“福建大哥”光環(huán)褪去，想要在新的發(fā)展階段取勝，品質一定是突圍之道。
作為一家國資房企，建發(fā)在這兩年行業(yè)保交付的大背景下，只完成基本的交樓顯然不能讓業(yè)主和投資者滿意，應該要承擔更多國企職責，保證有品質的交付，在行業(yè)下行背景下做出表率，只有這樣才能配得上行業(yè)頭部房企的身份。
遺憾的是，建發(fā)還沒開始重視這一點。
