房產(chǎn)交易情況,房產(chǎn)交易情況說明怎么寫？

本文作者：白切雞飯

可能現(xiàn)在樓市開始比較淡了，加上上一篇內(nèi)容有點冗長，不是很受歡迎，有丟丟打擊積極性 但我依然要完成這一系列。

二手房相對于一手房，議價空間更大，可選擇性更廣，按我所在珠三角三線城市來說，一手房的松動帶動了二手房的降價，但普遍是把前兩年上漲過多的價格水分?jǐn)D出來，房價跳水的情況依然沒有出現(xiàn)。那么二手房交易過程中要注意什么呢？下面我用真實的例子為大家介紹。

一、空手套白狼的炒家盤

我的朋友（真的是朋友，不是自己），經(jīng)過漫長1年多的看房歷程后最終于2018年3月入手了廣州一個炒家盤。

對了，說一下什么是炒家盤。在此之前先了解正常的二手房交易流程是：

• 1、買賣前的產(chǎn)權(quán)審核；
• 2、交定金與簽訂買房合同，一般是買賣雙方和中介簽一式三份；
• 3、賣家贖樓，如果已按揭完則略過。
• 4、選銀行申請貸款辦按揭；
• 5、過戶及交稅，一般過戶當(dāng)日付清首付款，一般當(dāng)日完成；
• 6、銀行放款
• 7、辦理收樓手續(xù)。

所謂的炒家，我以前的認(rèn)識以為就是有錢人低價全款購入便宜的盤，放一放等樓價上漲了然后高價賣出，從中賺取差價。只有自己真實踩過盤才明白，這種操作認(rèn)識就是窮人思維。

真正的炒家是不過戶，只需要用10%的定金就能實現(xiàn)空手套白狼。

其實炒家的套路也非常簡單：

先低價吃入老破小，注水精裝修整容，再高價出手。

為了降低交易成本，入手時不過戶，只辦理全權(quán)委托公證，炒賣周期短，不需要購房名額，逃避正常交易稅費。

只要將原始賣家的房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件、婚姻證明等都拿到手，再在二級市場上尋找下個買家，直接進行交易及辦理過戶手續(xù)，完全不需要原業(yè)主出面。

所謂的“全權(quán)委托公證”，是指賣家通過公證的形式將自己的房子的處置權(quán)交給炒家。炒家在簽訂買賣合同之后，辦理按揭之前，迅速尋找下一個買家，后面的交易，原業(yè)主可以完全不參與，不知情。

有人會問，為什么賣家要辦理這種全權(quán)委托公證，一般來說有幾種情況，第一種情況是賣家不方便處理自己的房子（比如生病或者人在國外），第二種懶得處理，第三種是被欺騙了。大多都是被蒙在鼓里了。

二、炒家盤長什么樣

如果經(jīng)常留意廣州的二手房市場就會發(fā)現(xiàn)有非常多類似北歐風(fēng)格裝修的盤放出來。

這種盤的特點就是：

1、重新裝修，風(fēng)格年輕亮麗吸引人；

2、總價低、面積小、位于中心城區(qū)地鐵沿線（地鐵口）；

3、沒有小區(qū)環(huán)境，周邊都是老破小老城區(qū)；

4、大多辦理了全權(quán)委托公證。

5、樓梯樓，中高層。

6、同時約幾個買家集中看房，營造火熱緊張的氛圍。

我朋友購買了一套廣州市上下九附近的炒家盤，近長壽路地鐵口，周邊配套成熟和交通便利無敵，總價239萬，面積70方，單價3.4萬，三房一廳兩衛(wèi)（厲害了！），實際上一個房間是暗房無窗。

看圖片就非常心動，全新裝修帶大部分家具家電，省時又省心。那么實際入住的體驗是怎么樣呢？

傳統(tǒng)的石米外墻

窗外的景色

陽臺外是四方的天井

沒有網(wǎng)線，需要走明線重接

煙機安裝歪了

總的來說，實際入住體驗并不像網(wǎng)絡(luò)圖那么靚麗，也不像廣角鏡頭里面那么寬敞，樓道也是很陰暗，但由于位于市中心，周邊配套非常成熟，生活和交通非常便利。這種房子能買嗎？答案是能的，在一線城市買房本來就沒有十全十美，各有取舍。

1、全權(quán)委托公證的房子可以買，只不過是買家和炒家交易，原業(yè)主不參與。這個操作是合法的，風(fēng)險一般在于原業(yè)主。

2、假設(shè)原業(yè)主A房子實收原價100萬賣給炒家B，炒家B在與業(yè)主A簽訂了房屋買賣合同和哄騙業(yè)主A辦理全權(quán)委托公證將原業(yè)主委托書、身份證、戶口本、結(jié)婚證復(fù)印件拿在手里，一般來說會付清全款，甚至只付一定首付，馬上拿到鑰匙進行裝修，一般不超過30天，基本半個月裝修出一套樣板房，迅速委托中介在市場上尋找下家C以150萬賣出去，屆時下家C只需要和炒家B交易，炒家B不過戶，不辦理貸款，不需要名額，只需要用高額的傭金就可以吸引中介為其賣力推銷。炒家B扣除兩次交易的中介費、裝修費，依然能空手賺一筆。

中介朋友圈

3、如果你是原業(yè)主A，那么你可能自己的房子被人賣了150萬而實收只有100萬，如果你急需要名額去買改善房，這樣一來一回會影響自己買改善房的進程。

4、炒家B一般會用：自己沒有名額，朋友沒有名額，朋友在國外，兒子還未滿18歲，未滿社保為由來哄騙業(yè)主辦理全權(quán)委托公證，同時會不停地拖延時間，盡可能將辦理貸款或者過戶時間拉長以在市場上尋找下家。

5、有人問，那我自己買老破小然后重新裝修自己住得了，何必跟炒家交易。實際上炒家與中介已經(jīng)形成了默契，只要有價格低于市場價，面積小交通便利，有改造潛力的優(yōu)質(zhì)老破小中介就會優(yōu)先把這些房子推薦給炒家，或者有能力的中介會優(yōu)先盤下來尋找下家。所以這些優(yōu)質(zhì)老破小一般都輪不上市場上的買家。

6、雖然炒家盤裝修會掩蓋房子原來的缺陷，比較漏水管道老舊隔音差等，并不是一無事處，他們大多交通便利配套成熟，有市區(qū)學(xué)位（一般學(xué)位都比較普通），非常適合出租，不失為一個投資的選擇，如果日后遇上拆遷，那是賺翻了。

三、另一種炒家盤

另一種炒家盤常見于二三線城市，這種炒家盤跟上面最大的不同是，炒家盤大多裝修底子不錯，炒家簽了購房合同后連裝修都不用裝修，只需要放2、3個月，這段時間炒家會跟原業(yè)主說自己在等社保滿來拖延時間，炒家就會利用這2、3個月的時間差造成的房價差來賺取利潤。比如以下這個三線城市的盤：

原業(yè)主A實收71萬，收取炒家B的10萬首期定金，炒家B放了2個月之后，市場價普遍上漲了，最后79萬賣給新買家C，實際上這78萬只有71萬是給了原業(yè)主A，炒家需要給第一次交易的中介費1.5萬，以及幫他找到下家的中介1.5萬元，自己在2個月之內(nèi)凈賺5萬元。

這種炒法有一定風(fēng)險，利潤空間不算大，因為三線城市的樓價不像一線城市那么保值堅挺，但在樓市普遍上揚的情況下屢試不爽。但這種炒法起步低，炒家只需要保證自己有購房名額和一定資金，如果到了合同約定的期限都找不到下家的話，炒家只能自己把房子盤下來。炒家B會要求新買家C在原業(yè)主面前演戲，要求新買家假裝是炒家B的朋友、親人，以達到蒙騙的目的原業(yè)主。

遇到了一個看起來老實的中介，把他們的交易手段都和盤托出

四、說完炒家盤，再來說說二手房交易費用

購買二手房，需要付的費用主要有四大塊：房子費用、稅費、中介費、交易手續(xù)費。

第一塊房子實際費用

這是賣家實收。只能靠自己和中介怎么把價錢壓低了。

第二塊稅費

稅費必須清楚房子是過2個，還是過5年（我們當(dāng)?shù)匾云醵惏l(fā)票時間來計算）。這里的注意事項：

1、過五年唯一住房，那么只需要交一個契稅；

2、如果是過五年不唯一住房，需要交個人所得稅和契稅；

3、不滿2年，需要交增值稅、個人所得稅和契稅（其它稅種金額不多可以忽略）

以當(dāng)?shù)貫闇?zhǔn)

不像增值稅和契稅那么直觀，個人所得稅有兩種計算方式，一種是差額計算，一種是全額計算。這個地稅會幫你計算，但這個有些中介會故意報低個人所得稅的金額來吸引買家，去到稅局買家才發(fā)現(xiàn)個人所得稅多計算出來好幾萬的情況也是常見的。所以買家千萬不要被中介牽著鼻子走，對中介的說話要有所保留。中介為了交易成功兩頭哄騙什么話都說得出來。

第三塊中介費

中介費不要相信什么3%，3個點的鬼話，0.5個點，1個點，1.5個點做不做，不做滾蛋拉倒。

第四塊交易手續(xù)費

這里是個坑！而且是可以避免的坑。告訴大家，真的不需要踩！這張清單是中介開出來的，除了稅費之外還有什么手續(xù)費、登記費、印花稅費、查檔費、測圖費、按揭費用等。

中介的話術(shù)一般是

中介：“我們可以幫你代辦按揭，你全程不用自己跑得那么辛苦”

買家：“我不是已經(jīng)交了中介費了嗎”

中介：“中介費是不同的，我們只是收代辦費，這些費用都是給銀行、國土和稅局的，律師、評估公司的，我們收幾百跑腿費”

“4500全包，包辦下來按揭”“4000，我們少收一點跑腿費用吧”

“最低3500，你自己工作還需要請假多麻煩，3500我們幫你辦了”

“唉3000吧……”

實際上如果自身征信沒有太大問題，一般按揭都能辦下來，如果銀行辦不下來，中介也不會神通廣大到可以幫你辦下來。

最后我朋友自己只出了一個900的評估費還幾十元的不動產(chǎn)權(quán)證工本費，其它所謂按揭費、律師費、測圖費都是不需要的。

要找銀行按揭也很簡單，完全不需要依靠中介，我們一般是去各家銀行柜臺直接問，然后就會有客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)接待，自己對比各家銀行的利率，哪個劃算哪個放款快，自己選擇即可。有些銀行要求有律師見證費，實際上這個并不是必須的（據(jù)客戶經(jīng)理自己透露），是可以談的。客戶經(jīng)理表示很歡迎這種送上門的二手房貨款。

五、怎么免交中介費，公積金租售中心了解一下

這時你會發(fā)現(xiàn)，中介的作用不過是介紹房源，這里并不是否定各位中介的作用，而且是目前的市場收幾萬元的中介費實在是給買家增加非常大的負(fù)擔(dān)，也間接造成目前市場上哄抬房價的亂象，這是畸形的，不健康的。為此了改善市場的亂象，廣州最近推出了公積金租售中心。一個清爽、真實、政府背書的房產(chǎn)網(wǎng)站。

真業(yè)主：廣州住房公積金繳存職工實名認(rèn)證。

真房源：多來源驗證式發(fā)布(內(nèi)部：公積金貸款信息;外部：房管部門數(shù)據(jù)共享、交叉驗真;實勘)，確保房屋信息的真實可靠。

真價格：基于房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的房產(chǎn)估值。

真實惠：為公積金繳存職工提供比市場價格更優(yōu)質(zhì)、實惠的相關(guān)服務(wù)。

真便捷：快速獲取租售所需的一站式服務(wù)。

相比于網(wǎng)上普遍存在的虛假信息，作為全國第一款由住房公積金管理中心推出的租售服務(wù)平臺，“廣州住房公積金租售中心”主打房產(chǎn)信息的真實性。與去年廣州市住建委推出的“陽光租房”平臺一樣，“廣州住房公積金租售中心”對房源有著嚴(yán)格的準(zhǔn)入機制。為了保障廣州市近425萬住房公積金繳存者的利益，目前“廣州住房公積金租售中心”僅對廣州地區(qū)住房公積金繳存用戶開放，以此確保房源發(fā)布人、購房人、承租人為實名用戶。

為了保障發(fā)布房源的真實性，在“廣州住房公積金租售中心”上發(fā)布的所有房源，系統(tǒng)后臺將通過多個來源驗證房源信息，例如住房公積金系統(tǒng)內(nèi)部的貸款情況，以及通過不動產(chǎn)部門數(shù)據(jù)共享或通過技術(shù)級實勘手段驗證發(fā)布人是否為房屋的產(chǎn)權(quán)人。值得注意的是，“廣州住房公積金租售中心”只允許用戶發(fā)布本人名下的房產(chǎn)。

在保障價格真實方面，對于“廣州住房公積金租售中心”上發(fā)布的房源價格，系統(tǒng)后臺會利用大數(shù)據(jù)技術(shù)進行實時監(jiān)測，對于偏離市場價值的房源，線下團隊需要上門實勘，以確保房屋出售、出租價格合理。

對于通過平臺達成購房意向的，平臺運營團隊將第一時間提供住房公積金貸款咨詢服務(wù)，并幫助交易雙方順利對接后續(xù)住房按揭、抵押登記等服務(wù)。這個網(wǎng)站的特點是“五真”，與業(yè)主直接對接，只需要交納幾千元左右的交易費用，不用大幾萬的中介費，實在是一項便民利民的好政策。但目前房源數(shù)量不算多，希望有朝一日能夠全國推廣。

六、結(jié)語

二手房比較坑的地方大概就是這幾個了，買房的話心態(tài)一定不能焦急，不能緊張，自己多跑動，多搜，祝大家能買到稱心如意的二手房。

PS：房產(chǎn)稅來了，你們怎么看呢？