起底網傳最成功開放式小區：多個封閉小區組成

■宜賓“萊茵河畔”小區走紅，被稱“國內最成功開放式小區”

■記者調查發現，它只是多個封閉小區組成的“建筑群落”

■相關人士認為，它在規劃上確有可取之處

●不能把推廣街區制理解為簡單的“拆墻運動”，更不是說全國所有城市都要拆圍墻。

●只有影響到整個城市的交通運行、景觀和管理的超級大院和住宅小區才是未來需要打開的。——上海同濟大學副校長、2010年上海世博會總規劃師吳志強

近日，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提到“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區”，還要求“已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。”

隨后，宜賓的“萊茵河畔”小區一夜之間爆紅網絡，包括人民日報客戶端在內的多家媒體還發布了一組該小區的航拍圖，它被稱作“國內最成功開放式小區”。但成都商報記者現場走訪發現，“萊茵河畔”多處設置和普通封閉小區并無兩樣，其開發公司也稱，該樓盤是一個“建筑群落”。另外，宜賓地產業界和規建系統內部人士也稱，“萊茵河畔”不算開放式小區。

事件緣起

一篇網文讓它一夜走紅

被稱“國內最成功開放式小區”

日前，在一篇關于“為何要拆除住宅小區圍墻”的公眾號推送文章中，作者特別提到了宜賓南岸東區的“萊茵河畔”小區,正是這篇文章讓這個小區瞬間走紅。

作者在文中是這樣描述該小區的——

“神奇的是，竟然有地產商已經做出了‘開放式社區’，并且成為當地有口皆碑的一道風景線。那個樓盤在四川的宜賓，叫做‘萊茵河畔’。整個樓盤內的道路全部向城市開放，住宅的安全防護體系后退至單元門口。住宅樓單元門直接朝向道路，儼然一副巴黎或紐約街頭的景象。

樓盤內的道路向城市開放之后，會亂糟糟嗎？去過的人通常這樣描述：寬敞的步行街干凈整潔，臨街店鋪玻璃窗明亮無占道經營，車輛統一停放在規定地點……”

隨后，這篇文章迅速在微信朋友圈傳播。 宜賓“萊茵河畔”小區也因此迅速走紅，引發國內多家媒體關注，并被稱為“國內最成功的開放式小區”。

記者調查

它是“開放式小區”嗎？

開發商內部并不這樣認為 定義為“建筑群落”

但是，在宜賓房地產業界甚至是其開發公司麗雅置地內部，并不認為“萊茵河畔”就是嚴格意義上的開放式小區。宜賓本土房地產開發商楊先生戲稱：“如果萊茵河畔算是開放式小區，宜賓的翠柏商貿城、城中央、萬興現代城、金帝莊園、鼎業興城等都可以叫開放式小區。”

那么，“萊茵河畔”小區究竟是不是開放式小區呢？成都商報記者進行了實地走訪調查。“萊茵河畔”所在的位置是原來的宜賓化纖廠。企業外遷后土地沒有賣，而是由化纖廠改制后的絲麗雅集團成立了國資控股的宜賓麗雅置地有限責任公司，對原化纖廠廠區土地進行開發，分三期進行建設。

該小區的背景資料稱：“萊茵河畔項目是宜賓市首個純歐式風情大盤，位于宜賓市南岸東區，由宜賓麗雅置地有限責任公司開發，總建筑面積83萬平方米，總投資約20億元，計劃在4年內分3期開發，項目建成后將是宜賓市區一流的高尚生活社區，同時也是宜賓城區地標性建筑群落。”

成都商報記者注意到，開發商對萊茵河畔的定義為“建筑群落”。

它是什么樣的小區？

由多個封閉獨立“子小區”組成 “門禁卡各用各”

成都商報記者實地走訪發現，萊茵河畔一期項目共分為銀杏花園、翠蘭花園、香梅花園、玫瑰花園和雪絨花園，五個小區完全獨立，小區之間通過街道相連。道路兩邊鋪面林立，包括銀行、百貨店、西餐廳、電影院等。而在二、三期項目中，更是分為西湖灣、麗江灣等更大的封閉式小區。所有小區中，都有獨立門禁系統、保安系統、花園、道路和消防通道，從這方面來說，“萊茵河畔”與其他大型封閉小區并無本質區別。

宜賓規劃建筑系統專業人士曾先生表示，之前的城市規劃法律法規對開放式小區或封閉式小區并沒有明確規定。但企業在項目規劃過程中，將小區封閉化是業內潛規則，因此目前宜賓的商品房，基本都是封閉式小區，“沒有完全開放的小區”。

業主鐘女士告訴記者，“萊茵河畔”之前從沒宣傳過開放式小區的概念，她當初選擇此小區主要還是看重其獨立小區的封閉和安全。同樣住在“萊茵河畔”的顏女士告訴記者，“類似萊茵河畔的小區在成都很多嘛，其實就是因為地勢原因或開發時間的先后，被切割成為若干個子小區。事實上，子小區之間都是獨立封閉的，小區外的街道兩邊有鋪面，可以行車，很正常。”另外，顏女士告訴記者：“萊茵河畔子小區之間的門禁卡也是不通用的，各是各。”

連線對話

“捧紅”該小區的網文作者劉德科：

無意神化該小區,但規劃上確有可取之處

那么，這個并非嚴格意義上的開放式小區，又是如何一夜之間被稱為“國內最成功開放式小區”的呢？

成都商報記者多方查證發現，此說法的最早來源是公眾號德科地產頻道推送的一篇關于“為何要拆除住宅小區圍墻”的網文。昨日下午，成都商報記者聯系到網文作者劉德科。據了解，劉德科為財經作家吳曉波旗下微信公眾號“德科地產頻道”合伙人、資深房地產人。

劉德科告訴記者，他沒到宜賓“萊茵河畔”考察過，但看過小區的衛星云圖和某大型房地產集團考察“萊茵河畔”后形成的報告。該報告認為：“此項目在規劃手法上有對開放式街區的大膽嘗試，在執行力上也有較高實現度，制造一個有情趣，充滿生活與和諧氣氛的住區并不容易。僅此，已值得肯定。”

對于究竟何為開放式小區，劉德科稱，他所理解的所謂開放式，不是說必須所有單元入口都朝馬路。“從規劃的角度來看，這（萊茵河畔）已經是國內做得相當不錯的開放式住宅區了。萊茵河畔能把住宅區內的道路打開，用合理的交通動線有機組織各個單幢樓宇或小組團，這在國外很一般，但目前在中國仍有可取之處。”

那為何地產業內部并不認為“萊茵河畔”是開放式小區呢？劉德科表示：“是不是開放式社區，關鍵要看規劃邏輯，而不是看到幾個小組團封閉起來，就斷定是封閉式小區。這種理念在現實中也會遭遇一些問題，比如小偷。但開放式小區是發展方向，不能因噎廢食。”

至于為什么會在當初那篇公眾號推送的文章中突出強調“萊茵河畔”這個小區，劉德科解釋，自己并沒有想要神化該小區的意思，“和中國的很多樓盤一樣，這個樓盤也有很多問題。但我們提到它，并不是要神化它，僅僅是因為它在一定程度上采用了開放式社區的理念。”