“9·30”新政滿月 北京住宅成交下降超30%

“9·30”新政對樓市的影響正在逐漸顯現。10月份北京新房、二手房成交價格漲幅放緩，網簽量出現明顯下降。面對新的市場情況，購房者開始處于新的觀望階段。

中原地產研究中心統計數據顯示，10月北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計簽約3353套，相比前幾個月有明顯下調，環比9月跌幅達到39%；成交均價40670元/平方米，與9月相比每平方米僅上漲1243元，漲幅明顯收窄。二手房方面，10月二手住宅共簽約20950套，環比下調幅度為31%；成交均價為4.5萬元/平方米，相比9月份均價4.42萬/平方米微漲，漲幅明顯放緩。

從成交情況看，北京樓市已經進入二手房為主的時代。新政落地之后，首付比例提高，使得一部分購房者因支付能力不足而放棄購房，一部分購房者因市場預期變動進而轉為觀望狀態，因此導致交易量減少。

“北京二手房市場買賣雙方的心態已然發生轉變。購房者由恐慌趨于冷靜，不再著急入市，轉而等待觀望；業主端惜售、漲價現象不再，部分著急賣房置換或著急用錢的業主開始主動調低報價，以期盡快變現脫手。顯然，‘9·30’新政已經扭轉了北京樓市曾經的過熱態勢。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，隨著市場實際交易量的下滑，11月份北京二手住宅網簽量還將繼續大幅回落，“部分前期房價漲幅過快區域的房價以及大戶型房價將出現明顯回落。”

中原地產首席分析師張大偉表示，預計北京房價將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應后，部分區域的房價很可能出現調整。新政之后，北京房地產市場的成交結構逐漸向中小戶型轉移，中高端市場受到約束，這將使很多豪宅的入市難度增加，“特別是地王項目，取得預售證難度大漲。如果延緩入市，要面臨巨大的資金壓力，如果加快入市，則面臨政策壓力，市場有望快速降溫。”

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海淀自住房地塊低溢價成交

“限房價、競地價”試點將降溫土地市場

昨日，海淀區西北旺鎮自住房地塊成為北京近年來成交速度最快的住宅用地，僅經過9輪競價，便由中鐵以21.5億元奪得。原本應于昨日競拍的另外四宗住宅用地則因試點“限房價、競地價”延期入市。

北京晨報記者了解到，海淀西北旺地塊共吸引了中鐵、首開、萬科、碧桂園等8家企業到現場參與競拍。但是現場舉牌情況并沒有想象中激烈，僅經過9輪舉牌，中鐵便以21.5億元總價摘得，溢價率8%。

土地市場一直較為火熱，之所以這次迅速成交，與該地塊的建設條件有直接關系。根據要求，該地塊須配建36000平方米“公共租賃住房”，由海淀區政府指定機構回購，回購價格20000元/平方米。居住剩余建筑規模全部建設“自住型商品住房”，最大套型面積90平方米，銷售限價35000元/平方米(含全裝修成本)。“房企開發基本只能覆蓋成本。”中原地產首席分析師張大偉表示。

在“9·30”新政中，與土地相關的調控內容是重頭戲，如進一步加大住宅用地供應力度，加大中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例等。截止到昨日，今年以來北京住宅用地一共只成交了8宗，接下來，北京將迎來6宗土地集中入市。不過，近日北京市規劃國土委就海淀永豐產業基地三宗地塊和大興黃村鎮地塊發布第二次補充公告，進一步細化這4宗“限房價、競地價”試點地塊的競買規則及形成住宅后的銷售價格。海淀區永豐產業基地的三宗地塊，平均銷售限價為53400元/平方米；大興區黃村鎮的地塊，平均銷售限價為55800/平方米。這幾宗土地也因此延期入市。

“限房價直接打擊開發商拿高價地的預期和積極性，限價后基本杜絕了地王的可能性。”中原地產首席分析師張大偉認為，“與其他城市的搖號賣地相比，‘限房價、競地價’直接影響未來售價市場，北京房地產市場的降溫可以預期。”(楊奕)