本文首發(fā)于北京買房幫住

買房之前，需要我們先在心里繪制一個「雷達圖」，用交通、價格、品質(zhì)、學(xué)校來考量樓盤。

樂居樓盤測評系列，來自專業(yè)測評師的現(xiàn)場踩盤。在你做出買房決定之前，我們用最理性的踩盤行為，去評測、去挑剔。5分鐘閱讀時間，讓樓盤真實情況呈現(xiàn)眼前。接下來，本系列會陸續(xù)覆蓋北京全部新房，敬請期待。

今天測評的樓盤是

昌平東小口 | 奧森春曉

購房須知

銷售對象

符合北京市限購政策的購房人群

限購政策

(1) 京籍家庭

· 已婚家庭，名下無房，則可購買兩套住房

· 單身未婚或離異人士，名下無房，則可購買一套住房

(2) 非京籍家庭

· 在京無住房且連續(xù)60個月(含)以上在京繳納社保或個人所得稅的非京籍居民家庭，可購買一套住房

· 持有效《北京市工作居住證》可與京籍家庭享同等購房資格

產(chǎn)權(quán)比例

購房人購買并持有住宅100%產(chǎn)權(quán)份額

轉(zhuǎn)讓機制

購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證后可隨時轉(zhuǎn)讓所購房屋

出租收益

出租全部收益歸購房人所有

簡要信息

樓盤名稱：奧森春曉

開 發(fā) 商：中交+卓越

產(chǎn)品均價：約6.3萬/m2

產(chǎn)品總價：約610萬/套起

產(chǎn)品戶型：96m2兩居、115m2/121m2三居、131m2四居

總 戶 數(shù)：620套

樓 棟 數(shù)：6棟 （含2棟公租房）

車 位 比：1:1.3

梯 戶 比：1梯2戶、2梯4戶

容 積 率：2.8

綠 地 率：30%

房屋屬性：純商品房

交房時間：預(yù)計2025年2月

樓盤地址：地鐵8號線平西府站西北側(cè)約500米

產(chǎn)品公布歷程

?2021年 5 月，中交+卓越拿地

?2021年 8 月，案名公布

?2021年 9 月，售樓處開放

?2021年10月，首期開盤

>>項目區(qū)位及周邊配套

樓盤外觀

戶型一覽

具體戶型介紹，詳見文末

>>戶型分布

樓盤亮點

臨近地鐵 交通便利

項目距離地鐵8號線平西府站約500米。8號是一條貫穿北京南北的公共交通動脈，預(yù)計今年底將實現(xiàn)全線貫通運營，屆時可無需換乘到達王府井及北京南城各地。此外，地鐵8號線還可與13號線、10號線、2號線、6號線、1號線等9條地鐵線路交互換乘，暢達望京、中關(guān)村、五道口等繁華商圈。

區(qū)域規(guī)劃簡述

區(qū)域規(guī)劃：

奧森春曉位于北京北部的昌平區(qū)。《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》指出，北京將加強“三城一區(qū)”等重點功能區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，積極推動首都高質(zhì)量發(fā)展。其中，“三城”之一的未來科學(xué)城就位于昌平區(qū)。

根據(jù)《昌平區(qū)分區(qū)規(guī)劃（國土空間規(guī)劃）（2017年-2035年）》文件顯示，昌平將構(gòu)建“一軸一帶一廊、兩城一區(qū)多點“的空間結(jié)構(gòu)。未來昌平將打造首都西北部重點生態(tài)保育及區(qū)域生態(tài)治理協(xié)作區(qū)，建設(shè)具有全球影響力的全國科技創(chuàng)新中心和國際一流的科教新區(qū)；發(fā)展特色歷史文化旅游和生態(tài)休閑區(qū)以及塑造城鄉(xiāng)綜合治理和協(xié)調(diào)發(fā)展的先行示范區(qū)。

此外，昌平區(qū)將聚焦發(fā)展醫(yī)藥健康、節(jié)能環(huán)保、智能裝備三大優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點培育新材料、科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)，打造鏈接中關(guān)村科學(xué)城、未來科學(xué)城、懷柔科學(xué)城的關(guān)鍵創(chuàng)新節(jié)點，引領(lǐng)全域創(chuàng)新發(fā)展。

板塊規(guī)劃：

奧森春曉地處昌平區(qū)回龍觀板塊。根據(jù)昌平區(qū)分區(qū)規(guī)劃，昌平計劃將回龍觀、天通苑板塊打造為兩大科創(chuàng)社區(qū)，并加快板塊與未來科學(xué)城的互聯(lián)互通，鼓勵高精尖人才在未來科學(xué)城就近創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，解決周邊區(qū)域職住平衡問題。

此外，新一輪回天提升計劃已于今年7月啟動，計劃涵蓋教育、醫(yī)療衛(wèi)生、綠化、交通、城市更新等6個項目包，共102個項目，預(yù)計到2025年初步建成與首都城市發(fā)展相匹配的宜居之城。

周邊配建：

項目東南側(cè)約500米即為地鐵8號線平西府站。據(jù)悉，地鐵8號線將于今年年底實現(xiàn)全線貫通運營，屆時將無需換乘即可到達王府井以及北京南城各地，還可與13號線、10號線、2號線、1號線等9條地鐵線路交互換乘，暢達望京、中關(guān)村、五道口等繁華商圈。此外，京投將于平西府站打造約6萬平地鐵上蓋商業(yè)綜合體——公園悅府商業(yè)中心，預(yù)計于2023年正式啟動運營。

未來，項目周邊還將有多個大型商業(yè)綜合體落地。例如：項目西北側(cè)2站地鐵，即朱辛莊地鐵東側(cè)，將打造一座18萬㎡萬達廣場，預(yù)計2024年落位；項目東南側(cè)約3.9km處是建設(shè)中的西三旗萬象匯，預(yù)計2023年5月完工。

測評一 便利指數(shù)

· 周邊交通 ·

地鐵：項目距離地鐵8號線平西府站直線距離約500米。8號是一條貫穿北京南北的公共交通動脈，預(yù)計今年底將實現(xiàn)全線貫通運營，可與13號線、10號線、2號線、6號線、1號線等9條地鐵線路交互換乘，暢達望京、中關(guān)村、五道口等繁華商圈。

公交：項目周邊1km范圍內(nèi)涵蓋文化東路站、馬連店村站等9個公交站，可乘坐460路、專131路、471路等多條公交線路。其中，乘坐快速直達專線202路可直達生命科學(xué)園、永豐產(chǎn)業(yè)基地等北部科技園區(qū)；乘坐專131路4站可達三甲醫(yī)院昌平中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（分院）；乘坐407路可途經(jīng)西三旗到達北四環(huán)安慧橋。

自駕：項目臨近北清路，從項目出發(fā)可快速通達由北清路串聯(lián)起的翠湖、永豐、生命科學(xué)園等一眾高新產(chǎn)業(yè)基地。此外，項目西側(cè)為京藏高速，向南可達北三環(huán)健翔橋，向北可至居庸關(guān)。

· 周邊教育 ·

項目周邊3km范圍覆蓋：

公立學(xué)校：首都師范大學(xué)附屬回龍觀育新學(xué)校（十二年一貫制，約790m）、清華大學(xué)附屬中學(xué)昌平學(xué)校悅府小區(qū)小學(xué)部（約900km）、昌平第二實驗小學(xué)（約2km）、昌平第二中學(xué)（北京市示范性普通高中，約1.8km）、人民大學(xué)附屬中學(xué)昌平校區(qū)（約2.6km）

· 周邊醫(yī)療 ·

項目周邊3km范圍覆蓋：

三甲醫(yī)院：積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)（約1.9km）、昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院（約2.6km）

綜合醫(yī)院：京都兒童醫(yī)院（約1.5km）、北京回龍觀醫(yī)院（約3.1km）

此外，項目1.5km范圍內(nèi)涵蓋兩家社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，可滿足業(yè)主的就醫(yī)需求。

· 周邊公園 ·

項目周邊5km范圍輻射：

回龍觀體育文化公園（約1.6km）、回龍園（約2km）、白各莊生態(tài)濕地（約4.2km）、半塔郊野公園（4.6km）、太平郊野公園（約5.3km)

· 周邊商業(yè) ·

項目周邊5km范圍輻射：

已建成商業(yè)：BHG北京華聯(lián)回龍觀購物中心（約2.9km）、昌發(fā)展萬科中心（約3.8km）、永旺國際商城購物中心（約4.7km，建面約9萬平）

建設(shè)中商業(yè)：公園悅府商業(yè)中心（約700m，建面約6萬平，預(yù)計2023年開業(yè)）、萬達廣場（約3.9km，建面約18萬平，預(yù)計2024年建成）、西三旗萬象匯（約3.9km，建面約13萬平，預(yù)計2023年5月建成）

>參考數(shù)據(jù)：合生匯（北京）建筑面積約31.7萬平

奧森春曉將配建1200平下沉式商業(yè)配套，未來在小區(qū)內(nèi)即可滿足基本的生活采購需求。

文中關(guān)于配套距離描述，根據(jù)高德導(dǎo)航測距

僅作參考，以官方實際測量為準

測評二 戶型介紹

· 96㎡兩居 ·

朝向：

此96㎡戶型，2室2廳1衛(wèi)，為南北向采光，全裝修交付。

戶型功能區(qū)：

戶型內(nèi)功能分區(qū)如圖中所示，包含：

客廳（1個）

餐廳（1個）

廚房（1個）

臥室（2個，包括一個主臥和一個次臥）

衛(wèi)生間（1個）

市場競爭力：

將此戶型以南北采光面作為劃分，則南向采光面上，分布有2個功能空間，長度達8.4米。北向采光面分布2個功能空間。這種分布，在96㎡面積段具有一定的市場競爭力。

因北京太陽照射和南北季風(fēng)的影響，一般來講同樣面積段下，戶型南向“寬度越大，房間越多”則戶型相對越好。

臥室及客廳分布在南向采光面上的分布方式是現(xiàn)如今市面上最常見，也是公認較為符合北方居住生活的戶型格局。業(yè)主主要活動區(qū)域，需要充足的采光和良好的通風(fēng)效果，所以新房戶型一般會將客廳和臥室，放置在南向。

戶型主要亮點：

此96㎡兩居戶型方正，全明格局，采光通風(fēng)效果好。

戶型劣勢：

市場上此面積段戶型大多會做成三居，此兩居戶型在功能空間上略顯不足，如果按照戶型圖所示，將客廳的虛線部分區(qū)域改為臥室會略顯局促。

· 131㎡四居 ·

朝向：

此131㎡戶型，4室2廳2衛(wèi)，為南北向采光，全裝修交付。

戶型功能區(qū)：

戶型內(nèi)功能分區(qū)如圖中所示，包含：

客廳（1個）

餐廳（1個）

廚房（1個）

臥室（4個，包括一個主臥和三個次臥）

衛(wèi)生間（2個）

市場競爭力：

將此戶型以南北采光面作為劃分，則南向采光面上，分布有3個功能空間，長度達9.9米。北向采光面分布3個功能空間。這種分布，在131㎡面積段具有一定的市場競爭力。

因北京太陽照射和南北季風(fēng)的影響，一般來講同樣面積段下，戶型南向“寬度越大，房間越多”則戶型相對越好。

臥室及客廳分布在南向采光面上的分布方式是現(xiàn)如今市面上最常見，也是公認較為符合北方居住生活的戶型格局。業(yè)主主要活動區(qū)域，需要充足的采光和良好的通風(fēng)效果，所以新房戶型一般會將客廳和臥室，放置在南向。

戶型主要亮點：

此戶型為全明格局，采光通風(fēng)效果好。此外，客廳為270°轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，在滿足采光的同時，還有效的將空間效果向外延伸，獲得更為寬敞的居住體驗。

戶型劣勢：

此戶型西北角的房間面積較小，如果做成臥室可能略顯局促。

以上為正文，來自樂居北京編輯團隊·兔兔

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文章來源:樂居買房

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