石景山發展好還是大興發展好、石景山區和大興區

首先，北京的六個城區包括東城、西城、海淀、朝陽、豐臺和石景山。其中，東城、西城和海淀是北京最早、最核心的主城區域，因此購房者通常會首先考慮這幾個地方。

朝陽區是二手房交易量最大的區域。一方面，這與朝陽區的面積大、商品房數量多有關；另一方面，朝陽的房價相對于東城、西城和海淀要便宜一些，這也是交易量大的原因之一。

東城、西城和海淀這三個區域是北京的優質教育資源集中地，也就是我們經常聽說的學區房所在地。因此，在位置相當的情況下，這三個區的房價都要比朝陽貴。舉個例子，在北三環的安貞板塊，緊鄰西城區，地段是一樣的。但是由于西城是學區房，所以安貞的房價大約只有西城的一半左右。

幾年前，那幾個小區在西城還不是學區房的時候，它們和安貞的價格是一樣的，大約在4萬元左右。后來變成學區房后，房價上漲了，安貞的價格漲到了大約8萬元左右，而西城的價格漲到了接近16萬元。總的來說，朝陽的房價總體上還是有一定優勢的。因此，在北京很多畢業生拿到戶口后，準備購買第一套房時，由于暫時沒有孩子上學的需求，一般會優先考慮朝陽。以相同的總價來比較，比如購買一套總價700萬元的房子，朝陽可以購買一個還不錯的兩居室商品房，但在海淀購買，可能只能買到一個老舊的兩居室。

首先是學區。在朝陽區，需要重點考慮以下幾個學校：朝陽外國語學校、人大附屬中學朝陽學校、白家莊小學和八十中學、陳經綸嘉銘分校、陳經綸帝景分校和陳經綸分校。這些學校都是九年一貫制學校，其中前三個學校是重點學校，成績在朝陽區排名靠前。后面幾個學校屬于改善+學區的范疇，雖然成績目前可能不如前幾個好，但考慮改善和學區的購房者也會重點考慮這些學校。還有幾所學校排名相對較低，但相對于一般學校來說，仍然有一定優勢，比如常營的陳經綸保利分校、雙井的北京工業大學附屬中學等。

最后是剛需。朝陽區的剛需購房思路基本上可以分為兩個方向，一是購買公房老舊小區，二是購買商品房。

朝陽區的公房主要分布在幾個大區域，包括北三環北四環的安貞、惠新西街和亞運村區域；

東三環東四環的團結湖、甜水園和金臺路區域；東北三環四環的西壩河等區域；東南三環東南四環的勁松、潘家園和北京工業大學等區域。從市場熱度來看，北三環北四環地區的公房市場更為活躍，其次是東三環東四環地區，然后是東北三環四環地區，最后是東南三環四環地區。

因此，如果考慮購買公房，首先應考慮北三環北四環地區，其次是東三環東四環，依此類推。當然，不同區域的價格范圍也不同。例如，北三環地區的老舊小區兩居室的價格要高于東南三環四環地區的相同戶型。

對于剛需購房而言，還可以考慮朝陽區的第一梯隊和第二梯隊板塊。這些板塊中有一些老舊小區，價格相對較低，或者是新小區的一居室，也是一種選擇。

海淀區的優質學區主要集中在上地、中關村、海淀、萬壽路、八里莊、羊坊店等地。上地和中關村學區是頂級學區，所以在這些地方購房時，許多家長會購買小房子，只要孩子能上學就可以，然后他們自己會租房居住。此外，海淀還有一個非常出名的小學，叫做中關村三小，位于海淀萬柳地區（屬于海淀學區）。海淀區的購房市場比較激進，這與海淀的升學路徑有很大關系。許多家長在孩子上小學之前就開始積極備考，希望能考上排名靠前的學校，因為這意味著離985、211甚至北大清華更近。所以對很多家長來說，好的小學非常重要。

對于購房資金有限的家庭來說，在購買房屋時可以考慮萬壽路學區、八里莊學區、羊坊店學區甚至清河學區等地。在這些地方，大約500到600萬左右的預算可以購買到兩居室的公房，雖然可能不太新，但自住沒有問題。

海淀的改善房思路相對較少，大部分地方都是老公房。一些相對優質的板塊包括萬柳、世紀城和西北旺。其中，萬柳的房價最貴，因為它位于中關村三小學區，而世紀城次之。西北旺的商品房較多，但位置有些偏遠，位于西北五環之外，周邊商圈相對較弱。

此外，海淀還有一些優質的商品房小區，這也是購房時的重點考慮。

對于剛需購房者而言，海淀區域基本上沿著西三環和西四環，以及北三環和北四環附近購買房屋。選擇購買區域時，便利性是首要考慮因素，這些區域主要由公房社區組成，而較好的小區比例較少。這是海淀區的現狀，由于發展較早，單位眾多，公房社區較為普遍，也導致后來海淀區土地供應不足以建設商品房。許多購買海淀房產的人中，有相當一部分是純粹為了自住。由于海淀區相對較大，許多人為了便于通勤選擇在海淀購房。

需要說明的是，并非海淀的所有區域都是學區房，有些板塊的學校質量也較差。有人認為海淀的房價較朝陽貴，主要是因為海淀的學校比較優秀。但事實上并不簡單，海淀區也擁有強大的產業實力，許多北京頂尖的互聯網公司和科研機構都位于海淀。此外，北京的高校幾乎都集中在海淀區，包括清華、北大、人大、北郵、北航等，還有許多著名的公園如頤和園、圓明園等也位于海淀。因此，海淀的實力是綜合性的強大，高房價也是理所當然的。

關于西城區的購房思路，購買西城房產的主要人群都有學區需求。少部分人是剛需自住或改善自住的購房者，而改善自住的人大多是土豪級別的買家。擁有一兩千萬房產的人，如今更傾向于置換到其他地方。因此，購買西城房產的思路仍與學區有關。如果不購買學區房，西城的主要考慮區域是廣外，即學區較差的地方。一些購房者希望購買一套西城的小房子，主要是為了戶口落戶，并認為西城的教育總體要優于其他區域。

西城區的學區主要分布在德勝、月壇和金融街，南城還有一個陶白片區。因此，購買西城學區房的人主要考慮的地區就是這些。

對于購買東西城區房產的人而言，絕大多數人都有學區需求。例如，在西城上班但沒有孩子上學需求的人，有大約85%的可能性不會在西城購房。因為西城的房價較高，花費幾百萬購買老舊小房子，居住質量較差，不劃算。相同的總價，在豐臺、朝陽甚至大興等地購房，居住質量會更好。

還有一部分購買西城房產的人是在體制內工作的，只要房子位于西城區，不論具體位置如何，都能入讀西城較好的學校。這部分人會購買價格特別便宜的上車房。當然，也可能有一些非常富裕的人，純粹是因為想住在西城而選擇購買。

購買西城房產的主要人群都有學區需求，少部分是剛需自住和改善自住的購房者。改善自住的購房者基本上都是富裕人群，他們可能已經擁有一兩千萬的房產，現在傾向于外部置換。因此，購買西城的房產主要還是與學區有關。

綜上所述，對于海淀區的購房思路，學區是主要考慮因素之一。而西城區的購房思路則主要與學區有關。無論是購買海淀還是西城的房產，都需要根據個人的需求、預算和地理位置等因素進行綜合考慮，以選擇最適合自己的房源。

豐臺區的購房思路可以分為兩類人群，即剛需和改善需求。

近年來，豐臺區的發展不錯，尤其是西南四環外的總部基地和麗澤地區。總部基地集中了許多企業，而麗澤地區也有不錯的發展潛力，尤其是南區，近年來華為進駐麗澤soho，旁邊的龍湖天街也吸引了許多人，這個區域被稱為“第二金融街”。隨著未來5條地鐵換乘站的建設和航站樓的開放，麗澤地區的發展將更加迅速。

?豐臺區的購房人群主要是剛需和改善需求。不同區域的人對購房地段的需求不同。許多在東城、西城上班的人或者本地居民傾向于在豐臺區購房，因為豐臺區的通勤非常方便，有10號線和4號線直達CBD、金融街和中關村。

豐臺區的老房子價格相對較低，首付大約在一百到兩百萬左右就能購買一個小兩居室，相對較為便宜。與海淀區和西城區相比，豐臺區的房價要低很多。此外，豐臺相對于石景山來說具備一些優勢，例如區域發展潛力較強。

豐臺區比較優質的板塊包括總部基地、玉泉營、草橋、西局和公益西橋等。總部基地是豐臺區目前發展最好的板塊之一，擁有較多的商品房。玉泉營板塊以萬年花城為主要樓盤，適合剛需和改善需求。草橋板塊的主要小區有戀日花都和戀日嘉園，適合改善需求。西局板塊的主要樓盤是保利百合，是豐臺區改善需求的首選。馬家堡和公益西橋板塊的商品房較多，靠近公益西橋地鐵站，價格相對朝陽和海淀要便宜。

除了以上板塊外，豐臺區大多數板塊都是老公房板塊，例如南三環和南四環區域，以公房為主，其次是經適房和回遷房，總價也不高。這些板塊包括北京南站、洋橋、西羅園、馬家堡、角門、大紅門、方莊（商品房）、劉家窯、宋家莊（回遷房經適房）等。

豐臺區的學區主要是豐臺一小和豐臺五小，位于北大地一帶。七里莊、六里橋等區域靠近海淀區，位置還不錯，老房子適合購買自住。這些區域附近有許多部隊，內部小商業也相對發達，生活便利度較高。

向西走，豐臺還有一個叫青塔的板塊，屬于相對較便宜的區域，毗鄰石景山和海淀。青塔的內部商圈還可以，適合自住，但該板塊目前缺乏地鐵和公共交通。

石景山的商品房比例非常低，大部分都是首鋼的公房。剛需購房的首選是購買公房，總價在兩三百萬左右，非常便宜。主要分布在八角、古城、老山、魯谷和楊莊等區域。購房時最好選擇靠近地鐵的地段，以方便通勤。

石景山購買改善住宅的選擇較少，商品房比例相對較低。像遠洋山水這樣較大的商品房社區，在北京市內也很有名氣。與景山小學遠洋分校對口，算是石景山不錯的小學。附近還有一熱門小區，也是許多改善需求購房者重點選擇的地方，那就是遠洋沁山水。這個小區基本上是石景山最貴的小區（石景山的房價上限）。此外，還有中海的一些樓盤，主要集中在金安橋地鐵附近，例如中海寰宇系列。另外還有一些次新樓盤位于魯谷地區。

對于石景山來說，購房者主要分為兩類。一類是預算較低的購房者，可以在通勤范圍內購買石景山的小型住房自住。另一類是工作生活半徑基本在石景山的購房者，例如石景山的國企職工，適合在石景山購房。

石景山的商品房比例較低，大部分是首鋼的公房。剛需購房者可以選擇購買公房，價格較低。石景山購買改善住宅的選擇相對較少，主要集中在八角、古城、老山、魯谷和楊莊等區域。遠洋山水和遠洋沁山水等樓盤是較知名的商品房社區，適合改善需求購房者。此外，中海的一些樓盤也可作為選擇。

無論是豐臺還是石景山，購房者應根據自身需求、預算和通勤等因素綜合考慮，選擇適合自己的區域和樓盤。同時，購房時還需關注房屋品質、商圈發展、學區情況等因素，以做出更明智的購房決策。

除了之前提到的豐臺和石景山的購房思路，還有一些其他的考慮因素。

如果你是年輕人，第一套房，在通勤沒有問題的情況下，可以優先考慮朝陽區。這樣你的居住品質會更好。你可以在日常生活和通勤之間找到平衡，而且房子的流動性和保值能力也能滿足你的需求。如果你的資金預算相對較少，并且離豐臺比較近，那也可以考慮豐臺區。在預算約為600萬左右的情況下，你可以購買豐臺區比較好的兩居室，房子會更大、更新一些。另外，如果預算有限，也可以考慮購買海淀區的老破小，這樣也沒有太大問題。

關于石景山區，我建議盡量不考慮，除非你的預算特別有限。原因是石景山區的房子保值增值能力相對較差，整個區域的成長性也幾乎沒有。

對于東城和西城，我并不是說不讓大家購買，而是因為同樣的總價在東城和西城購買，你只能購買一個相對破舊的房子，居住品質會差一些。如果你不介意這一點，那也是可以考慮的。

在大興購房，基本思路是沿著地鐵線購買，特別是地鐵線。許多在西城、豐臺甚至海淀上班的人，坐線通勤非常方便。大興的房價相對便宜，適合自住。但是與城六區相比，大興的房價保值增值能力要差一些。在選擇板塊方面，西紅門、高米店、棗園等地區的熱度還可以，購買這些區域的房子自住沒有太大問題。樓盤可以分為次新和老小區，次新房價也不算便宜。南邊一直到六環外的天宮院板塊的熱度也不錯，整個板塊都是十年以后建造的商品房，許多剛需購房者喜歡在這里購買。

在房山購房，也是沿著地鐵線購買，目前只有一條房山線。房山的主要板塊是長陽，適合那些在豐臺上班的人群。從豐臺（總部基地）坐地鐵去長陽只需要三四站地。長陽的整體居住品質很好，價格也不高，適合考慮通勤需求的人士。

在門頭溝購房，同樣是沿著地鐵線購買，主要地鐵線路是S1號線。門頭溝的主要板塊是門頭溝新城，即地鐵沿線的區域。往北是門頭溝老城區，老城區的房價特別便宜。

門頭溝的房子可以分為兩類。一類是剛需盤，例如梧桐苑等小區，兩居室價格在三四百萬左右，小區比較新，適合剛需購買自住。另一類是改善盤，門頭溝有很多改善樓盤，這與西部地區的人群結構有一定關系。許多西部地區的老年人，例如石景山和海淀的老夫老妻，如果想賣掉自己的老房子購買一套更好的改善房，在門頭溝新城還未建成之前，他們沒有其他地方可以選擇。西部地區的房價本來就較高，而且房屋整體上較老舊。門頭溝的改善盤恰好滿足了這些人群的改善需求。門頭溝購房的人群主要集中在西部地區，如石景山、海淀甚至豐臺。

在昌平購房，重點考慮回龍觀。回龍觀及周邊是一些互聯網公司的集中地，許多互聯網從業人員如果買不起海淀的房子，就會選擇在回龍觀購房。當然，如果你不從事互聯網行業，但想在北京北部購買面積較大的房子，也可以重點考慮回龍觀。回龍觀南邊是朝陽和海淀，房價相對較高。因此，回龍觀是北部地區剛需購房的重點區域。

順義購房的思路是延地鐵15號線購買。主要板塊是后沙峪。順義購房的人群以望京上班或15號線沿線的人為主。房價較便宜，但流動性一般，保值增值能力也較弱。

通州購房的思路是考慮區域的長遠成長性。目前通州在北京規劃中的板塊中排名相對較前，房價也相對較低。通州目前有三條地鐵線，其中八通線是最早的一條線路；其次是六號線和七號線，其中六號線是重點考慮的線路。通州規劃的新城位于六號線沿線，市政府和運河商務區都位于該線路上。因此，如果考慮在通州購房，重點考慮的地鐵線路是六號線，其次是八通線。七號線主要是為環球影城修建的，整個地鐵線路上的住宅區并不多。

通州的板塊主要分為八通線沿線和六號線沿線。六號線沿線的發展潛力巨大，而八通線沿線主要是通州的老城區，發展潛力相對較小。然而，并不是說六號線沿線的所有區域都適合購房。例如通州北關附近的居住密度較低，房屋普遍較老舊，居住體驗不佳，房屋的流動性和保值增值能力也一般。

目前通州購房的人群主要分為兩類。一類是剛需自住人群，例如在朝陽工作的許多人，他們的預算相對較低，因此通州是一個完全可以考慮的購房區域。另一類是有一定投資意向的人群，他們購房后期待房價升值。然而，這部分人群的購房預算也相對較低，因此通州整體上屬于剛需購房的板塊，預算較高的人群往往會選擇在朝陽購房。

總之，北京的城六區周邊以及近郊的大興、房山、門頭溝、昌平、順義和通州等區域都是購房的可行選擇。選擇適合自己需求和預算的地區，并考慮通勤便利、居住品質、房屋流動性和保值增值能力等因素，能夠幫助年輕人做出更好的購房決策。如果年輕人的預算較少，同時離豐臺比較近，也可以考慮購買豐臺區的房屋。在預算約600萬左右的情況下，可以購買豐臺區相對較好的兩居室，這樣房屋的面積會更大一些。如果預算有限，也可以考慮購買海淀區的老舊小區，這并沒有太大的問題。

然而，對于石景山區，建議盡量不考慮購買，除非預算特別有限。這是因為石景山的房屋保值和增值能力相對較差，整個區域的發展潛力也非常有限。

至于東城區和西城區，不是說不讓大家購買，而是考慮到在同等總價的情況下，在東城區和西城區購買的房屋往往會比較舊且居住品質較差。如果對此不太介意的話，仍然可以考慮購買。

總結一下，城六區周邊的近郊包括大興、房山、門頭溝、昌平、順義和通州等地區，都是購房的選擇范圍。在選擇大興區購房時，可以沿著地鐵線購買，特別是以地鐵線為主，方便通勤到西城、豐臺甚至海淀等地上班的人群。大興區的房價相對較低，適合自住購房。板塊方面，西紅門、高米店、棗園等地的熱度也還不錯，購買房屋自住沒有太大問題。再往南到六環外的天宮院，板塊熱度也不錯，這一帶的商品房多為十年以內的，吸引了一些剛需購房的人群。

對于房山區的購房思路，建議沿著地鐵線購買，目前房山只有一條房山線。房山的主要板塊是長陽，適合在豐臺工作的人群，從豐臺（總部基地）乘地鐵到長陽只需三四站路程。長陽的居住品質較高，房價也相對較低，適合考慮通勤需求的購房人群。

門頭溝區的購房思路也是沿著地鐵線購買。主要地鐵線路是S1號線，主要板塊是門頭溝新城，位于地鐵沿線。