2024房產回暖;中國未來樓市走勢分析

目前我國的房地產走勢，確實出乎很多人的意料。

大家都清楚，自1998年商品房改革以來，我國樓市就迎來了蓬勃發展，在此期間，房價也是水漲船高。根據國家統計局的數據顯示，商品房改革初期，全國的平均房價還不足2000元/平，但到了近幾年，全國平均房價動輒過萬似乎已經成為普遍現象。

也就是說，相比1998年，在過去25年間，我國平均房價的漲幅竟然高達4~5倍，像是一些人口集中、經濟發達的一二線大城市，房價漲幅更是高達10~20倍，核心區域的房價漲幅甚至超過了30倍。

當然，不可否認的是，伴隨著過去多年房價的快速上漲，也的確給不少人帶來了財富增長。比如2000年~2015年間買房的那些人，幾乎都實現了財富躍升，有些多套房持有者，更是憑借著手中持有的房產，實現了財務自由，過上了讓人羨慕的生活。

在這樣的樓市背景下，幾乎沒有人會看跌樓市，有錢就買房，沒錢貸款也要買房更是成為大多數人的買房邏輯?？傻搅?022年，一切都變了，房價下跌代替了房價上漲成為常態，更重要的是，從2022年開始，無論樓市調控怎么放松，怎么優化，甚至是刺激，大多數城市的成交量仍然呈現陰跌趨勢。比如剛剛過去的9月份，各種樓市利好政策層出不窮，像降低首付比例、降低貸款利率、提高公積金貸款額度、降存量房貸利率、減免稅費以及認房不認貸等等，放松力度是在過去20多年間從未有過的，但效果卻不盡如人意。

鑒于此，有懂行人表示，2024年起，房子或將超出人的想象，每個人都要有這方面的心理準備。當然，這位懂行人也解釋了，樓市之所以會呈現這個趨勢，主要還是推動房地產的“3個內因”發生了顯著變化。

首先是剛性需求減少的趨勢越來越明顯。根據相關數據顯示，截至2022年，我國常住人口的城市化率已經超過65%，考慮到我國人戶分離的情況比較普遍，因此，我國的實際城市化率或許已經超過70%，直逼歐美等發達國家，也就是說，未來城市化率繼續增長的空間已經非常有限，對房地產的促進作用也比較微弱了，換言之，靠農村人進城買房的這條路已經行不通了。

除此之外，根據國家統計局的數據顯示，2022年，我國的新生兒出生總數已經跌破1000萬人，約為956萬人，達到1949年以來的最低值，更需要明確的是，自2018年以來，我國新生兒出生總數已經連續4年出現下滑趨勢，如果畫一條線的話，基本就是一條右斜向下的線。

綜合以上兩點來看，城市化率的增長空間有限疊加新生兒出生總數的持續下滑，基本可以確定，剛性需求的減少難以避免，畢竟，現在的房地產市場，剛性需求主要來源于新生兒以及農村流入城市的人口。

其次是住房總量過剩已經成為既定事實。根據央行的數據顯示，截至2019年，我國城鎮居民住房擁有率已經達到了96%，戶均1.5套，其中還有超過40%的家庭擁有兩套及以上住房。除此之外，根據國家統計局的數據顯示，截至2023年7月份，全國商品房待售面積已經達到了6.4億平方米，同比增長17.9%，與2015年我國商品房的待售面積峰值7.19億平方米非常接近。一句話概括就是，目前，我國的住房總量過剩已經成為既定事實。

最后是樓市調控的思路轉變了。樓市調控的思路轉變，這一點，每個人應該都感觸很深，值得肯定的是，近年來，無論樓市如何低迷，國家都沒有大力刺激房地產，不要低估政策的影響力，如果國家真想大力刺激房地產，房地產不可能不回暖，這兩年房地產之所以持續低迷，主要還是國家并沒有不顧一切的去刺激房地產，為什么？原因就是房住不炒已經被定位長期國策，不管樓市如何變化，如何調控，房住不炒是不會改變的。試問，一旦買房不賺錢了，誰還買房？誰還炒房？如果這些“假性住房需求”全都退出樓市，那么我國樓市離回歸健康化、常態化也就不遠了。

綜上所述，也就是懂行人所說的推動房地產“3個內因”的顯著變化。對此，懂行人還建議，房子或將超出人的想象并不可怕，普通人只要手握2樣東西就可以不慌，一是健康的體魄，二是掌握一門可以安身立命的技能。對此，你怎么看？

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