北京買房必看區域,北京買房區位選擇

2024-03-14 16:19:36

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500余次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

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Q:提問:我目前居住在豐臺區六里橋房山萬科新里程三居一套閑著，想趁著春季置換到亦莊或者亦莊外溢，先生在亦莊上班每天通勤很辛苦（it行業，這次給了股權應該會干5年以上），我居家不用上班，小孩馬上上大學了。我平時不開車希望有地鐵，孩子未來在沙河高教園的可能性極大，所以還考慮她周末方便回個家。這次置換的目的主要是先生通勤，孩子上大學也能夠到家，保值增值。這樣綜合下來我看中了潤楓領尚和萬科城市之光（不是東望，在地鐵17次渠北）。

問題一：值得更換嗎，如果考慮通勤也可以租的。新里程有龍湖天街，有十二中朗悅，在房山也是學區房了，后期往上空間還有嗎？問題二：如果下決心置換，那選潤楓還是萬科？潤楓離17地鐵近（北神樹800米），23年貫通相當方便呀，孩子周末回家都能解決，我回豐臺也還行，就是房子內部結構差，得房率低，買入得大改小區綠化樓間距沒問題，就是物業不算好，人車半分流，聽說有教育用地，有商業規劃，還有即將拍的地塊。它1.5公里外的董村有個綜合處理廠生活垃圾，網上新聞偶爾聽說有臭氣泄露的，我也很擔心。

萬科的好處是設計到位，房子住的也舒坦不用重新大改動，但是其實樓間距不行，需要高層才能避開遮擋，另外離得地鐵遠，（1.7公里到次渠北，也是17號線）板塊發展差不多了沒啥空地了小區域，不知道有沒有教育規劃，目前學校不咋樣。剩下的還看了南海家園和德茂的新房，覺得貴了可能已經溢價太厲害還想再看看瀛海的回遷房，這些倒是相當便宜。我的想法太豐富，又想學區加持將來好升值，又想通勤方便，又想地鐵，來回糾結沒了主意，望您解惑，選哪個，還有更好建議嗎？

另外家庭資產情況是通州果園還有一套閑房，04年的世紀星城，一直不舍得賣。21年在昌平南買了澳海明月限競，如今每個月還貸款2.6萬，也不想再貸款了，這套是想投資留給孩子，所以這次置換就想平換不想添錢了。關于這些資產您有什么調整建議

A:回答:您好，你們當下的重心應該是盡快清倉遠郊資產，參考星球精華欄文章11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判;房山萬科新里程，世紀星城，這兩個盤都是要考慮調倉的目標，房山本地是沒有產業鏈支撐的,本地人口的支付能力又很弱,否則不會一直橫跌出現大量庫存,良鄉大學城一帶未來的成長很慢，如果說房山有預期的位置應該是長陽，麗澤的產業鏈發展成熟,不說像望京金融街西二旗的體量,40%或者一半的體量,周邊的房價都能受益,長陽準確說應該屬于麗澤的次次溢出了,綜合價值要比大學城強很多

其次通州北苑的世紀星城，這個位置屬于通州的西大門，朝通交界處，朝陽的重力不在東邊，通州的新城規劃全部是圍著運河整體向東，未來通州的行情也都是跟著規劃走，新區新盤新資源會把原本沒有什么資源的區域品相一般的盤甩得很遠，如果不做調倉優化一直買，即便是再買1套，還只能買像次渠這些次級板塊的位置，澳海明月已經被鎖死了幾年的流動性，如果不把現有的2套做升級未來成長很難，出完貨之后你們的換籌方向要往核心圈擠，不要看溢出或者畫大餅的區，現有的好資源就是最好的選擇，亦莊本地有很多好盤就很適合你們，無論是保值性還是未來的成長空間都有保證，一切帶有不確定性因素的東西都不適合你們，建議你認真閱讀星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理,祝順利！

Q:提問:您好請問北京郊區房子（順義）想置換市區（朝陽或海淀）現在是好的時機么？想解決二人通勤距離過遠問題及兼顧孩子上學能有好一點的學校。以及資產保值。基本情況：孩子小學5年級考慮初中轉學區。夫妻雙方均在海淀工作（單程1.5h 且加班多）。目前考慮三種方案：方案1：賣掉一套房子 300萬首付正常商貸買450左右小兩居（芍藥居或朝陽其它地區房子比較舊一些）方案2：賣掉兩套郊區房子，首付500 買700-800左右房子（清河或望京次新兩居或芍藥居小三居）方案3：賣掉一套首付300，加杠桿（dyd方式）買700-800想請教三種方案哪個更推薦，dyd是否可以選擇。感謝

A:回答:您好，1、關于置換的時機；你可以參閱星球精華欄81#北京房產投資核心邏輯和原理/市場涼熱定律,無論是那種調整，準確說淡季才是置換的最佳時，因為旺季一些熱門板塊的成交量很活躍，房主的預期都比較高，一般好位置好房源都會比市場價略高才能拿到，對于買家而言這個時期是沒有講價空間的，或者說講價空間很小，從過往樓市的波動周期去判斷，北京一般是經歷過一波大漲后必會出現一段冷靜期，這個冷靜期跟政策面，經濟面，社會面等眾多因素掛鉤，有的時期兩三年，有的則是四五年甚至更長

時間越長對于在拔高階段買入的越不友好，這意味在你在最高點接盤隨之市場下行，我一直鼓勵追漲，但是需要在冷靜期而不是高峰期。基于這種因素，如果你對市場有很強的洞察力，可以卡在市場回暖的前夜，只是這種操作難度很大，需要付出大量時間和精力，比較簡單省心的是判斷一個大概時間提前介入即可，通過近些年的樓市表現和接下來的政策走向，提前1-2個月買入，這個是相對穩健的！2、關于方案：你可以重點考慮方案2，順義本地缺乏優質產業，這種區域如果沒有自住的需要，沒必要再留，且你是往核心位置換，清河和望京的次新兩居都是很好的產品，在未來的板塊行情上是一定要比順義反應快的，祝順利！

Q:提問:京總您好，我當前在回龍觀龍躍三有一套90平左右二居自住房，想通過置換的方式換同地區三居或者其他資源更好的二居通過置換改造居住條件。當前在中關村上班，家庭年收入大概100w。預算：600-700w期望：改善居住條件，房產保值有以下幾個問題哈：1.建議選哪個區域(昌平，海淀，朝陽等)。2.如果繼續在回龍觀這片區域，哪些小區值得重點關注。比如從龍躍換到次新(新龍城，金域華府)居住條件會不會有所提高。3.如果夠得上海淀和朝陽，哪些小區值得重點關注。該預算海淀估計居住條件會大幅下降吧，朝陽會不會更好一些。4.優先選新房還是二手房。比如新房能上更高的杠桿，但風險更大一些。5.由于當前大環境經濟不行，建議月供占家庭多少比例合適。期待您的建議，十分感謝。祝假期愉快

A:回答:您好，1、如果你是想擴大居住面積的同時改善居住環境，最好的選擇是留在回龍觀，流行花園三區130平南北的三居戶型，首開國風美唐二三期90平的三居戶型，這些都是主流戶型，比較符合你的預算，并且小區的保值增值性也很穩健，如果把目標移到海淀或者朝陽，需要壓縮面積控制在2居以內才能勉強能夠拿到主流盤，像新北苑的世華泊郡、鐵建國際城、朝青板塊的青年匯、華紡易城，這些盤的保值性和流通性都沒有問題，如果在海淀選籌，需要把面積和品質都要再降低，如果不是為了解決孩子的學籍問題，這個預算建議盡量不要選海淀。

2、關于新房和二手房，從兌現周期上當然是二手更穩，新房雖然可以使用更大比例的杠桿，高杠桿的前提是選籌的投資品正確，提高杠桿是為了擴大收益，如果選籌的投資品是錯的，杠桿越高虧損越嚴重，在投資的概念里對于未知的投資品，盲目加杠桿是D的行為，就現階段拿北京近5年的行情，從17年到18年購買的新區新盤,再沒有出現過暴漲的現象，相反大多都是虧的，現在是存量房時代而不是增量房時代，12年之前你可以在一個荒郊野地買一個新盤，隨著時間的推移房子便會得到增值，并且有很強的確定性，因為那個時候所有的一二級市場都處于高速發展時期，那些投資新房的是趕上了這趟高速列車，如今這趟車已經到站了，如果你再硬上會吃大虧的，至于杠桿的比例：至少要保證5-8年內月供，在滿足這個條件下可以最大限度使用杠桿，5年后或者8年后房價會是另外一個水平，即便是你這個時候沒有了月供能力，也不會發生財務危機，可以參閱星球精華欄07#巧用杠桿,貸款的利用,祝順利！

Q:提問:老師您好！我名下現在兩套住房：建邦華府200平米，市場價格1500多萬，嘉業大廈一期，178平米四居，估計700萬，現金500萬，孩子在廣渠門外上班，對象在西單上班，面臨結婚買房，我退休，我想賣掉嘉業大廈的房子，在大紅門買金茂府130平米，用孩子的購房I指標，離我距離近一點，好互相照顧，我是不是完全錯誤的？學習了您的文章，想給孩子在東西城買次新房，環境好的，也兼顧學區，富貴園還是中信城三期，我可以考慮除掉我的建邦華府，去買清河橡樹灣，招商瓏原或者望京中檔樓盤，保證保值增值，請問這種情況如何更好配置資產，請指教，萬分感謝！

A:回答; 您好，首先你現在持有的2套是吃不到板塊行情的，南三環以外到南五環，以大紅門、南苑、新宮為主的區域資源很匱乏導致漲幅全差，和它樓盤的品質好壞無關，北京所有的一線資源全都避開了南城，雖然這里有一個首都商務新區的規劃，但中短期還是概念性的東西，可參閱星球精華欄文章86#豐臺跑贏大盤選籌導圖;基于這樣的現象你給孩子買房應該要避開這種地段了，在過去買這種位置或多或少還會有一些微薄的漲幅，因過去房地產市場還處于增量大普漲時代，這種市場背景大普漲會覆蓋區域以及樓盤上的短板，而今天的市場結構越來越精細化，這種資源全面匱乏的區域脫離了大普漲再往上走很難，嘉業大廈出掉去購置東西的次新房方向上很好，這種調整越快越好，其次從長期考慮，你出掉建邦華府去置換類似于望京清河等一線資源的大盤，它的價格上限和成長空間是要比建邦更優的！關于選籌上:中信城三期要比富貴園更稀缺，現在不需要學位不用過早去考慮學區的問題，單純從居住屬性去布局即可，如果你對北京整體樓市邏輯比較模糊,可以閱讀星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理,祝順利！

Q:提問:京總，你好！目前在豐臺區大成郡一套2居室（朝向一般）800萬左右，無貸款。一套豐臺珠江峰景一居室，350萬，無貸款。一套房山國際花園3居室350萬，貸款80萬。目前房山房子計劃給老人住（老人也是偶爾來的時候住一下，但是希望給老人留一個單獨房子），自己在海淀陪孩子上學租房住，豐臺房子空著，準備出售，5年內估計還得跟著孩子學校走，住不上自己房子。目前想法是豐臺兩套房子想置換一下，一個是改善5年后居住條件，一個是保值增值（目前豐臺這兩個房子感覺升值不太好），再一個今年有退個稅的政策，兩套能退大幾十萬。

我和愛人上班單位在豐管路和蓮花橋附近。希望在上班不太遠的地方選，總價1300左右。開始想選新房，戶型好，看了端禮著，君禮著，北京悅府，永定金茂府，城建龍樾天元（這個離現在豐臺房子近，地方比較熟悉），但擔心房價在高位，又在豐臺以后升值不知道怎么樣。海淀感覺這價格不知道能買到哪里的改善3居室，永豐的中海新房到可以，但是又太遠，5年后升值兌現也不知道怎么樣。后來又想在大成郡或者單位附近換個3居，又擔心升值太慢;現在很糾結，希望給下思路，換海淀的老房子、和豐臺的六里橋附近次新房、豐臺的新樓盤，哪種更合適一些？我這種情況有沒有推薦的樓盤？謝謝了！

A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是輸在了板塊上，這兩個盤本身是比較好的，流通性及熱度都沒問題，差的是岳各莊這個位置，你可以通過星球精華欄文章16#北京各區2017-2022樓盤漲勢收益分析(歷史成交大數據)查詢樓盤漲幅詳細行情,整個岳各莊全差,你要置換的話1300最好是脫離豐臺，你看的這些新盤價格與區域的購買力不匹配，你們同區域的紫辰院和中堂當年都是炒的很火的盤，今天看這些盤比著當時賣的價格比著同價位其它區域并沒有漲多少，大部分時間都處于橫著的狀態，如果你想繼續留在豐臺最好的位置是圍繞麗澤一帶看看次新，像金泰城麗灣和順馳藍調都是成長性不錯的盤，比起周圍的新盤價格上更有優勢;

高品質的樓盤需要在核心圈或者距離核心圈比較近的位置，核心圈有成熟的產業資源和基礎的配套資源，這樣的區域會持續吸收到市場上的人才，房屋的價值也會逐漸提高，如果沒有產業和配套資源，購買力不充足的情況下，會出現貴跌賤漲的情況，非核心圈不建議太追求過高的品質，參閱星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理,你提到的永豐是海淀未來的核心位置，這個區域需要時間養，短則五六年，長則10年都有可能，如果你考慮海淀的話，可以重點淘一下清河萊圳家園這個盤，你的預算可以在這個盤拿一個很好的小三居戶型，海淀的發展核心是以中關村向北延伸，清河剛好處于發展帶的中間位置，這個位置海拔要高一些，萊圳目前的價格還具備可持續的成長空間，從純投資角度，選籌的優先級是海淀清河，其次麗澤，我比較推薦清河，從確定性、未來的成長空間和海拔三個維度看都要好于麗澤，1300布局到這個位置也是比較合適的，效率上比麗澤優很多，祝順利！

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