北京2023棚戶區改造項目(北京2021棚改計劃)
導 讀
2023年9月26日，第二屆北京城市更新論壇上表彰了入選2023年北京城市更新最佳實踐評選活動的10個最佳實踐和16個優秀項目。10月7日起，市規劃自然資源委、市住房城鄉建設委聯合北京發布，陸續推出北京城市更新“最佳實踐”系列報道。第七站帶您了解昌平區昌盛園社區老舊小區改造項目。
基本情況
昌盛園社區位于昌平區城南街道，建成于20世紀90年代，占地面積約26公頃，常住居民2341戶。由于管理失序和私搭亂建等問題，該小區曾成為昌平區基層治理的難點。2020年7月起，城南街道堅持黨建引領、主動治理，通過有效的群眾工作推動了社區環境的改善提升，拆除了私搭亂建和內部圍墻，重新整合使用了2萬余平方米的公共空間。同時，將21個小區合并為一個小區，并引入統一物業管理解決了物業管理水平不高的問題。
實施成效
該項目實現老舊小區環境風貌的大幅提升。累計改造社區樓間空間約6萬平方米，新增綠地1.4萬平方米(其中新增喬木600余棵)，改造提升社區便民廣場、居民議事廳、童心苑、健康小屋等高品質公共空間1800余平方米，新增藍色環形步道800米、塑膠兒童樂園（含跑道、滑梯、沙坑）1000余平方米、雨水花園2000余平方米、中草藥種植基地400余平方米、綠色低碳智慧化設施10處、智能垃圾桶站3處。
居民健身廣場改造前后對比
雨水花園改造前后對比
雨水花園改造前后對比
通過依法合并物業管理區域、引進統一物業，確保了改造效果長效保持。建立居民議事廳、規范開展居民議事活動，持續引導居民參與社區建設。以豐富多彩社區活動和設計評選社區LOGO，不斷提高居民認同感和幸福感，做到了拆除“圍墻”的同時打通了“心墻”，讓居民身處美好家園、享受幸福生活。
昌平區全面提煉總結這一短時間、低成本、可持續的老舊小區改造模式為“昌盛模式”。2021年11月，被住建部納入《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單》(第四批)向全國推廣；2022年入選中國改革地方全面深化改革典型案例。2023年，街道組織編寫《老舊小區持續更新改造手冊》和《老舊小區改造群眾工作場景化手冊》兩本工具書，并向全市介紹老舊小區改造經驗。目前“昌盛模式”已經成功推廣至城南街道轄區11個老舊小區、1條背街小巷，改造面積近100萬平方米，形成了以點帶面的街區全域更新格局。
共商共治墻
創新經驗
借助媒體力量凝聚共識 ，營造社區共治良好氛圍
針對改造前期部分居民反對拆除違建和圍墻的問題，街道工委主動靠前，直面矛盾，依托北京電視臺《向前一步》欄目，面對面與居民真誠交流，講清“法、理、情”，和在場居民達成共識，帶動全體社區居民充分理解并支持改造工作。充分發揮“社區黨委-網格黨支部-院落黨小組-樓棟黨員骨干”組織體系作用，用好“三會一書”（開好黨員會、居民代表會、居民協商議事會和發放一封信）問需于民、問計于民，形成社區改造提升上下一心、共商共建的生動局面。
堅持違建必拆，全面亮出改造提升空間
堅持“先拆違建后提升”，成立五人工作組，通過“地毯式”摸排，入戶1000余家，談判600余輪，先拆“心墻”再拆“圍墻”，僅用62天，500余處私搭亂建、1000延米內部分隔圍墻全部“零補償”拆除，亮出全部公共空間，為推進社區整體改造提升與空間有機更新清除障礙、打牢底盤。
聚焦全齡友好，設計引領滿足居民需求
堅持“全齡友好、幸福共享”原則，將專業設計與居民點單相結合，把座談會、共商共治墻、入戶征集到的30余條居民意見融入設計方案。在社區中部區域集中打造人車分流的休閑地，零高差（無臺階）設計保障場地可達性和全齡友好性。重組小區內交通流線，建設環形健身跑道，串聯童心苑、健康站、議事廳等適配不同人群的服務設施，形成軸、帶、塊、環、點協調統一的系統性設計，滿足老人、青年、兒童等不同群體的多樣化需求，確保改造真正改到居民“心坎上”。
童心苑改造前后對比
童心苑改造前后對比
兒童游樂空間
兒童游樂空間
突出集中統籌，全域整合各方資金資源
街道工委牽頭抓總，成立“一班一組一支部”（項目專班、工作組、臨時黨支部），帶動社會單位、社區居民深度參與改造。多渠道籌措改造資金，集中市區“微提升”資金約700萬元，黨組織服務群眾經費約200萬元，接到10余個社會單位捐贈400余萬元，統籌其它資金300余萬元。堅持一次規劃、集中實施，前后三期工程總用時六個月，破除以往每年小額資金分項投入、反復施工的弊端，公共空間改造每平米綜合投入僅267元，大幅降低成本的同時保障了高品質，實現了小投入、大提升。
合并分散小區，兩年物業收費率提高60%
充分運用黨建協調委員會，動員21家產權單位移交管理權，整合原有36個出入口為12個，組織2000多戶居民投票，將原先的21個小區從法律和空間上合并為1個小區，實現“一體化”管理，形成規模效應，攤低物業管理成本。同時物業公司著手收取停車管理費、商業廣告等獲取增值服務收益，物業服務品質持續提升。居民逐步養成付費享受服務的消費習慣，兩年內物業收費率從10%增長至70%，實現社區治理良性循環。
著力氛圍營造，持續打造特色友鄰社區
在社區黨委的領導下，成立昌盛園社區公益聯盟，聯合專業社會組織、公益服務單位、聚火星輝老黨員先鋒志愿服務隊等，以高品質活動、志愿服務和協商議事持續營造社區氛圍。開展“重返20歲”、鄰里市集等特色活動50余場，培育“昌盛”議事品牌，創新探索“居民服務居民”便民服務路徑，引導多元主體參與社區治理，形成“友鄰相伴”的社區氛圍。2022年，昌盛園社區入選全國志愿服務“四個100”先進典型。
青少年低碳教育基地
低碳馬拉松健身步道
探索“商居同盟”，“昌盛模式”從社區走向街區
昌盛園社區旁的背街小巷介山路，整體空間老舊、交通秩序混亂、公共空間匱乏、商業活力不足。街道創造性將“昌盛模式”推廣至介山路改造中，通過成立“商居同盟”，組織商戶、居民、產權方、設計公司、行政管理部門等多個主體在同一平臺對話，群策群力、統一思想，將專業設計理念與商戶、居民需求相呼應，實現街區立面統一風格、商戶店招個性化設計、居民生活需求有效滿足。統籌背街小巷補助、黨組織服務群眾、城市更新等多筆資金，一次集中實施改造，每延米投入僅2萬元就實現了街區立面和市政配套設施品質極大提升，道路交通“人車分流、機非分流”。改造后的介山路已成為一條“煙火氣”兼具“時尚范”的高品質生活小街——昌盛小街，實現了社會效益與經濟效益的雙提升。
昌盛小街改造前后對比圖
昌盛小街改造前后對比圖
口袋公園節日氛圍
本內容由市委城市工作辦秘書處提供
